而且这两种房屋的管理分属不同的机构，在申请购买和转让等程序上也有很大不同，这点我们在后面谈到房屋的买卖时会具体谈及。
通过这样的分析，您知道什么是经济适用房了吗？
（第585节）什么是房改房
在取消福利分房的今天，房改房这个和原先“公房”相关的名字就跳入人们的视线中。那么到底什么是房改房呢？
房改房又可以叫做已购公房。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
其中需要注意的是：房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如职工以标准价或成本价购买的公有住房。
所以，当我们进行住房投资，无论是购买还是出售，应当注意相关的政策，避免不必要的损失。下面我们就来谈谈在房改房交易中需要注意的几个细节）或者叫做关键环节）：
（第一步，投资者需要了解产权可靠性
确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。
（第二步，需要确认登记的面积、使用期限
在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。
（第三步，一定要弄清楚房屋背景与周边环境
买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。
（第四步，确定房价的合理性
通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价，这也是房改房购买和一般二手房不同之处。
（第五步，慎重办理交易过户手续
办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节）也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位(如有口碑的中介公司)代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。
在过户手续的环节）中，值得注意的是，产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。并且过户的税费时时都会因为产权性质和房产证签发时间等因素而有所不同，所以购买时请查询相关政策。
（第586节）什么是廉租房
“廉租房”这个概念其实已经出现很久，但是直到近几年才被人们广泛的知晓。廉租房是我国政府推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。
据媒体报道，２０１１年的芜湖市，廉租房发展成安徽省的示范地。自０９年开始。芜湖市建设了一批小区，专门针对廉租房建设。在鸠江区的“鸠兹家苑”小区，一期建设的4300平方米、96套廉租房已竣工交付。这个新建的廉租房小区环境优美，交通便捷，考虑到廉租房住户的实际困难，廉租房面积为50平方米以下的小户型，每户都配备了简单的厨卫设施，水、电、气已到位，户型设计也美观实用，采光充分。并且整个芜湖市都采取大杂居小聚居的方法，让廉租房和商品房减小区别，优化环境。
从资料中我们可以看出，廉租房现在已经深入广大老百姓的生活，而且，并没有因为是廉租房就有所减料，虽然是小户型，但是生活的必需品还是配备到位的。
放眼当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即便是在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节），已经总结出了丰富的经验及政策。所以，和“廉租房”在发达国家已经有成功的先例可循。在下文中我们会谈到。
廉租房和经济适用房同为国家住房保障措施，那么他们之间有什么异同点呢？
经济适用房房源为新建住房，而廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。廉租房只租不售，而经济适用房用于出售。廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本，面向买不起商品房的城市居民低于市场价格销售。
廉租房既然是住房保障措施之一，那么一定是面向特定群体的，以下就是不得申请廉租房所具备的条件：
1．单身(含离异)申请人未满35周岁。但经民政部门认定的社会救济、社会救助的孤儿除外；
2．离婚不足2年的；
3．在5年之内有住房转让行为且转让住房的建筑面积超过廉租住房保障面积标准的，不纳入保障范围。但申请家庭成员中直系亲属因患重大疾病转让住房并提供有关证明的除外；
4．领取城镇居民社会保障金的被拆迁人，在拆迁补偿中已按规定政策获得补偿安置的；
5．挂靠户口所挂靠的地址不存在或不是居住房屋的；
6．拥有轿车或经营性机动车的；
7．兴建、购买商业用房或高标准装修现有住房的；
8．出资安排子女出国留学或就读高收费学校的；
9．住房保障主管部门规定的其他不得申报的情况。
随着廉租房政策的不断发展和完善，人们的了解逐渐深入，在认识到廉租房政策在帮助低收入家庭解决基本住房问题上取得了一些成效，这些数据充分说明了廉租房的现状。
截止到2011年度，上海地区的廉租房已经遍布各区，共有超过千万户入住。并且上海市出台新规定，所有的廉租房住户，不用缴纳物业费，同时仍要好几个专门为廉租房设计的小区在建。根据规划，到２０１５年，上海市的廉租房将造福超过五千万户。
看完了我国的发展现状，来看看在发达的西方国家的廉租房发展现状吧。在发达国家，廉租房已经有成功的范例，例如审查程序很严格的美国。
美国的“廉租房”可以是集中建设在城市的某一区域内，被称为“公共建筑”用房；也可以是分散在不同的普通租房户中，为户主所有，但接受政府租房补贴。这两种形式的“廉租房”户型多样，可以满足不同大小家庭的需要。其房屋保养程度、居住标准等都与普通出租住宅相同，所以，“廉租房”并不一定就是贫民窟的代名词。
廉租房政策的出台是对房产市场的补充和调控。我们相信，随着这个制度的深入，房产市场一定可以在“以人为本”的基础上继续良心发展。
（第587节）什么是集资房
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。购买这种房的时候，职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
这一类的住房的产权归属，是按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。由于集资房价格远远低于普通商品房，所以很多人还是心向往之，那么这类集资房该如何购买呢？
因为集资房的建设是需要报建的，且由一家到两家地产开发公司负责，通过当地政府批准，在一系列的专业设计公司设计、规划之下而进行的，集资房的开发是在同一片区内大规模、大面积地进行。据业内人士的不完全统计，集资房90%的业主用于自住，投资出租等其他用途占约10%。
按照房价的承受力分析，集资房最适用于消费金字塔最底层的工薪阶层，一般月收入为2000元左右的人购买集资房的人较多。漂泊不定的工作环境，不稳定的经济收入，使他们拥有了强烈的安家冲动，于是在自己可以承受的经济范围内，拥有一个自我的天空，每日享受清新的空气，轻松购房，的确是一桩美事。从某种意义上讲，购买集资房或许是把有限资金发挥效用的最佳渠道。购房者也必须注意到，目前房地产市场对集资房的总体看法是合理不合法。所谓合理就是存在的合理性，集资房的存在，是房地产市场发展过程中的中间产物，是不可争辩的事实。
但从某种意义上讲，说它不合法，是因为把集资房与商品房相比，集资房没有像商品房所拥有的房产证。但是，房产证是商品房所特有的东西，集资房与商品房毕竟不是同一种产品。集资房是以集体名义的房产，单个户主没有房产证也在情理之中。因此，想要通过转让手段购买集资房的人，需要在购买过程中注意以下几点：
1．别买违章建筑集资房。如果是违章建筑，那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉的风险。
2．为了避免不应有的损失，看市政规划，向开发商询问是否办了报建手续。有无建筑规划许可证是非常重要的。一般建筑一定会在红线内建房，而符合市政规划的集资房用地还是获得政府保护的。
3．要找专业开发商了解集资房开发商的背景。这一点十分重要，这是让自己的各方面权利得到最大限度的保障的关键。
了解了购买集资房的注意事项，下面我们就来谈谈商品房和集资房的区别是什么。
一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。因此，集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。而“集资房”，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。所以集资房与一般商品房相比较，存在着比较明显的区别。
首先，一般商品房是房地产开发商独特开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属于完全的市场经营行为。所以，一般商品房的消费群体广泛、没有特别限制。集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。
其次，集资房建设与一般商品房在各种手续的申办上也存在区别。房地产开发公司，要开发经营一般商品房必须“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式；但是集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。因此，集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。
举例来看，某电力公司为解决员工住房问题，特别报批建房，由三方出资建设。此类房屋就属于集资房。但电力公司员工从其他开发商手中买入住房，这就是一般的商品房。
（第588节）公用建筑面积
买房的时候，一般有经验的人都会问道：这套房的公用建筑面积有多少？虽然公用的面积有一大部分并不会算在私人房屋面积里，但它的规划和设计将大大影响商品房的价值和住房质量。
公用建筑面积又称“共有建筑面积。”它的含义是，在小区内属于公共设施的一部分面积。基本上有过投资经验或者关注过房产的人都会知道这个词。
公用建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
公用建筑分摊是有一定的原则的，其基本原则具体如下：
1．产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行。
2．产权各方无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积比例进行分摊。
那么商品房中，公用建筑面积该如何计算呢？其计算公式如下：
公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢个套套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间的建筑面积
在买房过程中，普通用户最不好掌握的就是公用建筑面积分摊问题，这也是购房者非常关注的问题。根据相关规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。
相关规定指出商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积），与应分摊的公用面积之和。
于是商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积
