小产权房的概念虽然简单，但也有三种不同的类型。（第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。这一种投资者千万要注意，否则一旦购买，不仅无法转手投资，甚至连居住都有问题。（第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。（第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。这类房屋在市面上流通较少。
其实小产权房有个简单的判别标准国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。
那么，乡产权房的法律属性如何，其究竟是否合法、能否购买或转让？
首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其次就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节）存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，那么乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的（第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。也就是说，小产权房是不能进入正常市场流通的。
最近国土资源部再次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。这是投资者需要绕开的雷区啊。
（第581节）什么是现房
现房是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收，可以正式入住的物业。它的概念是正好与我们上头谈过的“期房”是相对的。
按国家销售“现房”的规定，已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，而已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。这种现房销售已不再需要“销售许可证”，而是要查看“房产证”，签合同也不是必须使用商品房买卖标准合同。购买这种房子，对购房人有利的是可以做到眼见为实，但购房人的眼光可要敏锐点儿，千万别心血来潮，买错了“现房”比买期房更容易使自己陷入被动。
以北京为例，现在只有部分房子拥有土地证，新建的规划到各区的现房都不拥有土地证，只有原来规定国土资源直接管理的才拥有土地证。现房既然是和期房相对，那么它比起期房来说，有哪些优势呢？
1．购买现房能够规避烂尾楼风险
买现房不但可以规避“烂尾楼”的风险，同时还可以通过技术手段检测及早发现房屋的质量是否可靠，真的可以买个放心。
2．因为可以实地勘探所以房屋空间清楚可见
如果能够在购买之前就获悉了房屋各个房间的大小，就不会出现买房时和收房时的巨大心理反差。
3．楼盘的内外配套一目了然
只有现房才会最真实，最准确，最具体地把房屋及社区配套完全地呈现在面前，买现房是不会受欺骗的。
4．总会有额外优惠意外之喜
作为清盘的楼盘，开发商一般都有相当大的优惠。对于购房者来说，在清盘期购买已呈现的房子，既安全又实惠。
5．淘到珍藏保留房源
开发商一般都有销控行为把好的户型和朝向的房子先保留下来，到后期再陆续放出来；也有销售人员联合亲友交纳部分定金，私自假购一些较好的楼层、户型和朝向的房子，最后提升价格“转让”给喜欢的购房者，从中获取“超额”利润。
因此，现房在房地产市场上颇受欢迎，下面我们来说说购买现房有哪些注意事项。
1．看房顶是否漏水、墙面是否渗水，因为电线安装在墙体内，墙体潮湿，容易引起墙体导电，非常危险。注意：最好是雨天去看房，这样更容易看到雨水是否渗漏。
2．看房屋楼层之间的高度，如果天花板过低，会使人感到压抑，同时严重影响采光，此外，楼下住户也很容易听到楼上住户搬动家具时的嘈杂声。
3．看墙上是否有裂缝，看墙角是否有裂缝，注意天花板是否有泥土跌落、是否平展，查看墙壁是否隐藏着竖向裂纹。
4．不要只看厅堂，更要看房间、厨房、卫生间，注意水龙头是否通水，下水道是否堵塞。
5．看内部布局是否合理，如客厅多面开门，不便摆设家具；另外还要注意墙体是否隔热、隔音良好，下水管道是否在室内，通风、采光是否良好等。
6．看装修。如墙体是否散发出刺激性的气体，是否容易脱白，地砖铺的是否平整，电线、插座是否为次品或不合格产品，电气线路的安装是否符合规范。
7．看小区的环境、生活配套设施是否与广告、合同相符，是否完善齐备。如电梯的数量是否与小区的住户相匹配等，再如，小区的停车位是否充足等。
8．看房屋周边的交通条件、商业配套设施、教育、医疗设施是否齐备及距离的远近、规模的大小等。
另外，购房者不应只在白天看房，如果有条件的话，晚上也去看一下，这时你可以看到白天注意不到的一些情况，以对所要购买的房子更加了解。
无论是投资还是自住，对于每个家庭而言，买房都是大事一桩。所以在购买现房时，更应该打起十二分精神，对于可能构成的影响注意全面，这样才能在一定程度上避免购房的风险。
（第582节）什么是二手房
新建的商品房进行（第一次交易时被称为“一手房”或新房，（第二次交易则为“二手房”。因此，“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。市面上，凡产权明晰、经过一手买卖之后再上市交易的房产均被称为二手房。二手房可以包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等等。
有些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。这就构成了二手房市场的流通。
二手房的定价和新房不同，因为折旧和升值的原因在内，导致其定价并不像新房由开发商一口划定。那么二手房的价格究竟有什么决定呢？
房子价格最主要的还是由地价和建筑物决定的，在这一点上，新房和旧房其实并没有什么本质区别。决定房价的有很多因素，不如位置、面积，地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。一般来说，面积大的土地，其利用效率比面积小的土地高，因而价格较高。但也不能一概而论，只有房子所处的土地的总体面积比较合适，其土地价格才会比较高，房子的价格也会比较高。地形、地质，不良的地形会增加工程前期施工的费用，提高建筑成本，也会影响土地功能的发挥，因而地价较低。例如，在山坡上已建有一个工厂，则处于其下风口的平坦地的价格也许要比处于其上风口处的山坡地价格还要低。
从形状和用途这方面来说，一般三角形等不规则土地，由于利用率低，其价格自然也会有所降低。而商业用地价格高于工业用地；工业用地价格高于住宅用地。交通和环境因素，土地附近的街道是否属于主干道，主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否，都会影响土地的价格。
朝向、楼层，良好的房屋朝向和适当的楼层有利于阳光的射入，有利于通风，可以改善住宅室内环境，对居住者的身心健康有益。采光和通风，房屋门窗的方向与设计对于保持充足的光线和良好的通风有很大影响。住宅的采光要求符合节）能标准，住宅的通风要求开启门窗可以保证室内外空气自由流动，特别是在炎热的夏天要有穿堂风。
还有有建设质量，质量问题是在选购商品房的过程中很难把握的问题。是否具有《质量合格证书》是衡量其质量好坏的一个重要标志。另外也需要考虑物业管理状况的问题，安居的首要条件是有屋可居，但若没有良好的物业公司，只能是居而不安。因此，购房者在购房的同时还要选择一家好的物业管理公司，以保证居住时的舒适的方便。
二手房的买卖不仅牵涉到版权归属的问题，当中还有一些细节）需要多加注意。所以在买二手房时更需要谨慎，屋龄和周围环境等因素都需要考虑。综合来看，二手房投资算是一个回报率高效益明显的选择，投资者切勿错过。
（第583节）什么是商品房
“商品房”这个词已经成为都市生活中大多数人耳熟能详的词汇了。它是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
随着改革开放，商品房也逐渐兴起，开端于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。接下来我们来看看一般人对此概念很模糊的商品房的分类，商品房的分类大体分为下面两种：
1．内销商品房
内销商品房是指房地产开发企业通过实[1]行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
2．外销商品房
外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式修建的商品房，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。
这两类房子由于销售对象的不同，所以在具体购买上，有相关法律法规的限制。
现在一路走高的商品房价格让很多人心存疑问：到底商品房的价格是由什么决定的呢？其实，商品房的价格是由很多部分组成的，例如下面这些：
1．土地使用权取得费
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。
2．住宅开发成本
这其中又包括前期工程费、建筑、安装工程费、设备费、附属工程费、住宅小区基础设施建设费和非营业性公共配套设施建设费、开发间接费还有其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。
3．住宅开发期间费用
这些费用指的是开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
4．税金
税金是指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节）税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
5．住宅差价
住宅差价包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
6．利润
利润是房屋价格中最大的一部分，它分为两种情况：一种是属于政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；另一种是属于市场调节）价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
以上便是商品房的概念和对它商品属性的分解介绍，以方便投资者在投资时参考鉴别。
（第584节）什么是经济适用房
但凡关注房产新闻的投资者，一定对“经济适用房”这个概念不陌生。这两年来，国家一直大力支持建设经济适用房，那么经济适用房到底是什么呢？
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。它的经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。而适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
当然随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。
仍然有相当一部分人以为，“中低价房”就是“经济适用房”。事实上，两种房屋是有区别的。
首先，在管理办法上，“中低价房”目前已有政府规章予以详细规定，而“经济适用房”因为带有一定的社会保障的性质，因此目前仍采用相对灵活的管理方式。
其次，二者满足的客户群体是不一样的，“经济适用房”是解决弱势群体的住房问题，而且对于购买经济适用房的群体设置了严格的限制条件；而“中低价房”是国家提倡大量供给的一种房屋类型，有“调整住房结构”的作用，对于购买“中低价房”的用户的门槛限制相对较低。
（第三，在转让方面，二者均有“5年内不得转让”的限制，但“中低价房”的限制更为严格，即使获得房产证满5年，亦不得向普通公民个人转让，而是由政府职能部门回购；而“经济适用房”目前的“试行办法征求意见稿”规定，虽然政府部门有“优先回购权”，但“经济适用房”并非不得上市转让；在政府部门批准的前提下，亦可向他人转让。
