明代庄田制的兴盛，是皇亲勋贵以政治手段兼并土地的结果。同时，明代也普遍存在以买卖方式进行的土地兼并，这种以经济手段为主的兼并方式主要为缙绅地主和富商大贾所采用，其所谓的买卖大多为低价强卖，甚至霸占。土地兼并中兼用政治和经济手段的结果，使明中叶以后土地趋于集中，王公勋贵和缙绅地主的势力有了迅速的发展，大批自耕农也包括部分中小地主纷纷破产，由此产生了严重的社会问题，引发社会危机。宣德年间已出现了流民，到了正统年间，流民几乎遍布全国。如正统十四年（1449年），福建延平等府，“千里一空，良民逃避，田地抛荒，租税无征”。成化年间，大量流民集结于荆襄地区，荆襄一带流民屯聚数量更是达到150万人之巨，这就为流民起义创造了条件。明成化元年（1465年），爆发了刘通和石龙领导的荆襄流民起义。在北方，正德五年（1510年），则有刘六（宠）、刘七（宸）兄弟在霸州发动的流民起义。明末发生的大规模农民起义则最终导致了明王朝的覆灭。明代的庄田制在农民起义的浪潮中受到沉重打击，明诸王、贵戚及勋贵庄田在农民军的打击下，一个个被摧毁，有些亲王、贵戚和勋贵成为了农民军的阶下囚，其庄田则很多被农民占有。清初，清政府把前明各省勋贵庄田改为“更名田”，承认土地原耕种之人对土地的所有权，令承耕者纳粮升科。这样，在农民起义中农民对原勋贵庄田的占有就合法化了，从此，前明勋贵庄田就改为一般民田。明庄田制私有化正式完成之时，也是明庄田制瓦解之时。
旗地制在性质和职能上与明庄田制极其类似，是清政府为满足皇亲国戚及八旗子弟占有土地的需求，而实行的一种国有土地分配形式。
圈地是清旗地的重要来源。清入关以后，先后进行了三次大规模的圈地。尽管清政府在圈地过程中曾假意表示圈地范围仅限于“近京荒地及前明庄田无主者”，或“凡无主之地查明给予八旗下耕种”，但实际圈占的土地，则是近京府州县内不论有主无主田“悉行圈占”。如镶黄旗在直隶雄县圈地，“所至村庄，相度畎亩，两骑前后持部颁绳索以记周四围而总积之，每围共得几百十晌......圈一定，则庐舍场圃悉皆屯有，而粮籍以除”。
“投充”也是清旗地的一种来源形式。所谓投充，是指清旗地主胁迫民众将自己的土地投献于旗下。顺治初年，清廷曾多次下今，各旗可以“收贫乏业者，用以农”或“为役使之人”，以至于皇室、王公贵族竞相逼民投充，“不愿者即以言语恐吓、威势迫使”。
清初的圈占及投充活动，主要发生在顺天府及直隶中北部地区，旗地在这些地区田地总额中所占比重非常大。如密云县，前明原额民地圆苑猿猿源猿亩，经过圈占及投充与沙压水冲地，康熙六十一年（1722年），实存民地只有67345亩。如玉田县，原额民地521688亩，经过圈占及投充，只余地617800亩。如雄县，原额民地440576亩，被圈占305600亩，投充地617800亩。经过大规模的圈地和投充，清旗地规模在雍正时达到五十四万顷，约占当时全国土地总数的7.5%。
清的旗地，是按八旗内部的等级进行分配，分为皇室庄田、王公庄田、八旗官员庄田和八旗兵丁田土四种类别。其中皇室内务府庄田39362顷。宗室庄田按爵位分授，以亲王最多，大概200顷。其次是郡王、贝勒、贝子。至于镇国将军、辅国将军不过百多亩至数百亩。八旗官兵旗地，除士兵外，按都统、参领、侍卫、尚书、侍郎等职位分授。清代的旗地庄田制在规模上比明代则小了很多。
清旗地主与明庄田主一样，享有免除赋役的特权。旗地由国家拨给的佃户耕种，对这些佃户另立户籍，不属国家役户范围，因而有不少农民主动带地投充于旗下庄田。旗地庄田的经营最初采取的是农奴制，这实际上是沿袭了满清入关前的生产方式。随着农奴逃亡的增多，反抗的加强，满清地主不得不改变经营方式，租佃制逐渐成为旗地经营的主要方式。另外，旗人中大量的下等阶级，他们“或止父子，或止兄弟，或止一身，得田不过数晌（垧）”，则大多自行耕种。
与明庄田制是在农民起义打击下瓦解的情况不同，清代庄田旗地制的没落是商品经济冲击的结果。清代，随着商品经济的进一步发展，土地买卖行为更加普遍和频繁，旗地也加入了买卖行列。尽管清廷屡次禁止买卖旗地，但旗地私相典卖的行为还是屡禁不止。清雍正七年（1729年），清廷重申：“八旗地亩原系旗人产业，不准典卖与民，向有定例。”但清廷也发现旗地典卖已相当普遍，因此又不得不规定“今竟有典卖与民者，但相沿已久，著从宽免其私相授受之罪”，并令“各旗务将典卖与民之地，一一清出，奏请动支内库银，照原价赎出，留在各该旗”。清廷官赎旗地的做法，实际上助长了旗地的典卖行为，旗人赎回旗地后，往往又将其典卖。因此，乾隆时清廷又决定“不准官员兵丁认买，俱官为取租”，交内务府库，以济旗人。但旗地的典卖还是无法遏止，乾隆年间，除王公几万顷庄田尚能保持外，旗地大半典卖。到嘉庆十七年（1812年），清廷曾查出失额旗地37333顷有奇。由于旗地买卖屡禁不止，到咸丰二年（1852年），经户部奏准，旗地买卖得到国家承认。至此，旗地私有化就正式合法化了。
总之，明的庄田制和清的旗地制，不过是在土地国有制外壳下特权地主阶级内部的土地分配形式，这种外公内私的土地制度形式的命运，逃不脱被私有化的结局。自秦汉时期确立封建土地所有制以来，历朝历代的各种形式的土地国有制或公有制形式都摆脱不了最终被私有化的命运，这种现象与其说是私有制具有强大的侵蚀力量，还不如说私有制更具有强大的自我毁灭能力。中国历史上的封建土地所有制结构，总是在向大地主土地私有制无限集中的过程中不断毁灭和重建，且这一过程是循环往复的。
§§§第三节明清“永佃制”的发展和“押租制”的扩大
永佃制是土地所有权与佃种权分离，佃户在按约纳租的情况下，对所佃土地有永久的耕种权，并且可以将这种权利转让流通的制度。一般认为，永佃制最早产生于宋代，明代时有了进一步发展，到清代，永佃制迅速扩大，尤其在南方的福建、台湾、广东、广西、浙江、江苏、江西、湖南、安徽等省非常流行，北方的直隶、河南、甘肃也有关于永佃制的记载。
永佃制下，田地的产权被分为了“田底”权和“田面”权，田底权实际就是土地的所有权，为地主所拥有。田面权实际就是土地的经营权，为佃农所拥有，并且不能被地主随意剥夺。田底权和田面权相对独立，可以并行转让流通，互不干预，因而永佃制是一种所有权与经营权分离的制度。
一般来讲，永佃起源于四种情况：开垦永佃、购买永佃、改良永佃和保留永佃。开垦永佃是指，在地广人稀的地方，土地所有者掌握着大量荒地，这些荒地要成为能够生产农作物的熟地，往往需要前期大量的劳动投入，而地主却无力开垦、改良和耕作，所以许以永佃之权，并且保证不增租夺佃，以招佃耕种。这种永佃权是对农民垦荒投入的一种激励。购买永佃是指，地主为了保证佃租收入，预先向农民收取押金，并且承诺农民缴纳押金后就可以永世耕种。由于这种永佃权是农民以经济的方式取得，因而农民对永佃权有转让的权利。永佃权可以买卖后，押金实际上就蜕变成了永佃权的购买金。改良永佃是指，为了鼓励农民对佃种土地增加投入，使土地由瘠变肥，产出增加，地主往往许以永佃权。这种永佃权在买卖时往往会包括对前期改良者的经济补偿。保留永佃是指，自耕农迫于生活压力而出卖土地，但又不愿放弃对土地的耕种权利，因而以低价卖掉“田底”同时，在契约上言明保留自耕的权利；或者，农民为逃避赋役而将土地投献于势豪之家，在投献之时即言明有永佃之权。永佃制的四种起源情况类属不同，但有一点是共同的：永佃权是对农民增加投入的激励。因而永佃制具有稳定自耕农与土地关系，努力增加对土地经营的投入，增加土地产出的积极意义。
永佃制还有一个好处是，在不涉及所有权变动的情况下，通过田面权的流转，也能实现土地的整合，从而提高土地的规模经营程度和效益。从宋代开始，土地自由买卖逐渐盛行，普通庶族地主获得土地大多以购买的方式进行。由于买卖双方都具有随机性，因而买卖的地块往往零散分布，土地被频繁的买卖分割而逐渐细碎化。到了清代，为中小地主和自耕农所拥有的农田已经被切割成零碎的小田块。地主在购地时往往不能选择，只能是哪里有卖，就在哪里买，购进的土地零零星星，远近、大小都不等，因而地主的地本身是不连片的，这就给耕种者造成了不便。永佃制的发展，则为佃农之间进行土地整合提供了可能。佃户通过田面权的交换调剂，就能将自己耕种的土地连接成片，这样就节省了在不同地块耕种的往返时间，在耕作过程中也可以更加合理地分配劳力和肥料，从而提高劳动效率。对土地所有者来讲，这种田面权的交换调剂并不涉及田底权的转让，地主并无损失，反而能在提高其土地产出中获益，因而乐见其成。这是明清永佃制得以盛行的一个重要原因。
永佃制的产生，是明清时期土地关系发展的一个重大变化。它表明，明清时期土地产权交易的内容和形式更趋于复杂化，交易频率更高，为了适应频繁的土地产权交易的需要，土地制度在产权安排方面进行了相应调整，永佃制是商品经济发展和土地资本货币化的产物。
押租制是一种佃农缴纳押金才能佃种地主土地的租佃制度。押租制出现在明后期，清初开始在全国普遍流行，尤以四川、湖南最为典型。与永佃制中购买永佃权类似，押租制实际上是对佃权的购买方式；不同的是，购买永佃权后，田主不能收回佃权，而押租制下，田主退押后可以收回佃权，而且，一般押租制下的契约都会约定租佃年限，这也是押租制与永佃制所显著不同的地方。在押租制下，佃权既以有偿方式获得，就可以有偿转让。押租制的流行，反映了佃权，即土地经营权的商品化和货币化，体现了土地所有权与经营权的进一步分离。
押租制下，农民要从地主那里佃种土地，必须预先缴纳押租银两，农民起佃退地，可以收回押租。农民交押后，即获得佃权，如果地主不退押租，就不能随便换佃。地主要退佃，则必须向农民退还押金，但押金不计息。湖南地区的押租有“大写”、“小写”之别，“大写”与各地做法相同，“小写”时押租较少，一般退佃时不退押租。押租的多少，依据土地肥瘠和佃户竞佃情况来决定。愈是肥沃的土地，押租愈重；愈是人口密集，竞佃激烈的地区，押租愈重。押租之外，还需要缴纳正租，正租的多少，则与押租多少有关，押租越大，正租就越小，即所谓押重租轻；反之，押租越小，正租就越重，亦即押少租重。押重租轻的比例，往往押租比正租高数倍，有的甚至达数十倍。提高押金数量称为加押。一般来讲，押重租轻的情况较押少租重普遍。到后来，押重租轻又演变为佃户主动的加押减租行为，即佃户通过增加押租，使租金减少到几乎为零的地步。有学者认为加押减租是农民对地主分期付款的土地买卖方式，笔者认为这种看法是不确切的。因为，即使农民缴纳的押租已经等于地价，并且不交正租，但土地所有权仍没有发生转移，农民对于土地的权利仍然只限于田面，能够交易的是佃权，而不是土地的所有权，农民甚至也没有获得永佃权，只要地主退押，农民就必须起佃退地。从表面上看，加押减租后，农民几乎不用再交正租，而押金是可以退回的，这样，农民就似乎在白用地主的土地。但实际上，押租本身是货币，又不计息，地主完全可以将这笔押金作为资本投入工商、借贷等领域而获取资金收益，这部分收益甚至可以超过正常的地租收入。只要地主不退押，这笔资金就可以一直周转获益，押金的时间价值是完全被地主占有的，因此，谈不上地主丧失了土地所有权的经济职能，更谈不上丧失所有权的问题。当然，地主有可能投资失败，或干脆将押金肆意挥霍一空，以致不能退押，而只能眼看着佃农不仅获得永佃权，还获取了土地的全部收益，这种情况另当别论。但这种情况毕竟是个别的，否则，地主也不会听任佃户加押减租。
