在明清时期，中国已经进入封建社会晚期，封建土地所有制结构已经成熟和定型，即地主土地私有制相较于土地国有制和自耕农所有制，已经在封建土地所有制结构中处于绝对优势和支配地位，地主土地私有制形态及经营方式对土地国有制和自耕农所有制均有着绝对的影响。这主要表现为两个方面：一是普遍存在于地主土地所有制中的契约租佃制在其他各类土地所有制形态中也具有通用性；二是地主土地所有制形态对土地国有制和自耕农所有制有着极强的吸附能力，存在着此长彼消的影响力。中国封建土地所有制结构中始终没有一种可以相互制约的动态平衡机制，中国土地所有制结构的变动总是表现为单一方向的变动趋势，即地主土地所有制处于不断的膨胀状态，而土地国有制和自耕农所有制形态却处于不断萎缩的状态，直到地主土地所有制的恶性膨胀导致严重的经济社会危机，诱发大规模的社会动荡和农民起义，最后在朝代更替的过程中，原有地主土地所有制形态被打碎重组，土地国有制形态和自耕农所有制在封建土地所有制结构中重新回到原点，然后又开始新的一轮地主土地所有制形态膨胀直至被打破的循环。两汉、隋唐和两宋时如此，明清也不例外。明清时期，由于商品经济的高度发展和资本主义萌芽的影响，其土地所有制结构及形态的变动又具有自身的时代特征。
§§§第一节明清的屯田制及其私有化
明清屯田属于土地国有制范畴，也称为官田。明清时期官田数量很大，形态种类庞杂，据《明史·食货志》记载：“明土田之制，凡二等：曰官田，曰民田。初，官田皆宋元时入官田地，厥后有还官田，没官田，断入官田，学田，皇庄，牧马草场，城壖苜蓿地，牲地，园陵坟地，公占隙地，诸王、公主、勋戚、大臣、内监、寺观赐乞庄田，百官职田，边官养廉田，军、民、商屯田，通谓之官田。”清代跟明代一样，土地所有制形态也分为官田和民田，《清世祖实录》说：“凡办纳粮者为民地。不纳粮者，不分有主无主，俱为官地。”尽管所谓官地的种类很多，但其中有些官田，如王公勋贵的庄田，实际上属于私有田产。真正具有国有制性质的官田，仍然以屯田为主。屯田制兴盛于魏晋时期，之后则趋于衰落，尽管在大部分朝代的部分地区还有军屯存在，但规模和效益都大不如前，而民屯则基本被取消。到明清，屯田制作为一种传统的国有土地所有制形式，又重新得以恢复，并且有着相当大的规模。明初，屯田面积约占全国总耕地面积的百分之二十以上，清代屯田面积比明代要少，但也约占全国耕地总面积的百分之五。明清屯田分为军屯、民屯和商屯三种形式。
军屯就是组织军士进行屯垦。明代军屯最为发展，分布甚广，数量巨大。明初，各地卫所均实行屯田。屯田的军士由专人担任，他们被单独编为屯军（旗军），专事屯田而不参加军事训练和军事活动。“每军种田五十亩”，“或百亩、或七十亩，或三十亩，或二十亩不等”，各地不尽相同。军士屯守的比例一般是“三分守城，七分屯种”，但也有的“二八、四六、一九、中半等例，皆以田地肥瘠，地方缓冲为差”。清代的军屯不像明朝那样遍布卫所，主要设置于边疆地区，尤以驻防绿营兵屯田为主。清没有设专门的屯田军士，而是由普通兵士按一定比例轮流屯田或操守，即“轮流演习，俾得各归实效”。明清两代，屯田的管理体制都是军事化管理。明代军屯，其屯田旗军及其家属（军余）属兵部。中央的五军都督府负责总管全国屯田事务，地方上的屯田则由各卫所负责。洪武年间规定，各卫设指挥一人。各所设千户一人，具体组织领导卫所屯田事务。永乐三年（1405年）规定：每100~112名屯田旗军组成屯田百户，其下设总旗与小旗。十个百户设一千户所，各卫指挥及佥事管2000~5000旗军，由提督屯田都指挥使总辖。清顺治三年（1646年）也规定每卫由守备一名管屯田。军屯所需种子、耕牛与农具等生产资料由政府供给。明初，军屯一般不纳租税，洪武二十年（1387年）开始按“什而税一”的比例征收屯粮，后来又改为定额的“每亩二斗四升”，永乐年间又“免其一半”，改为每亩一斗二升。清代的军屯，“免其粮税，使自食其谷，比照各地方民粮银数，算作兵饷”。
民屯是由官府组织招募百姓进行的屯种。明清民屯有移民屯田、募民屯田和徙罪徒屯田三种。移民屯田主要实行于明代，尤以洪武、永乐年间最多，是政府有计划地将狭乡农民强制迁移到宽乡耕种，带有一定的强制性。如洪武四年（1371年），就曾迁内蒙古和山西北部一带农民35800余户到北京附近各州县屯田。募民屯田，是指招募农民进行屯田。募民屯田是明清经常采取的形式，如明洪武二十二年（1389年），就曾招募山西沁州116户农民到河南、山东、北平“旷土之处”进行屯种。清代募民屯田次数和数量比明代更多，应募者有农民，有商人，还有绿营兵子弟。由于各地土地宽狭不同，每户募民能分得的屯田数量也不尽相同，如甘肃、宁夏每户客得田百亩，四川每户则只可得水田30亩或旱田50亩。徙罪徒屯田就是组织犯人屯田，这也是明清时期民屯的重要形式之一。明代罪徒屯田的地点主要在凤阳及边僻地区，如明洪武九年（1376年），令“官吏有罪者，笞以上悉谪屯凤阳，至数万”，洪武十六年（1383年），广东清远县瑶民暴动被镇压，1300名被俘瑶民被发往泅州屯田。清代组织犯人屯田多至边远的东北和新疆地区。如康熙二十六年（1687年）诏令：“盛京地方，旷土甚多，令发遣之人屯种。”雍正十年（1732年）又诏令：“嗣后，将黑龙江等处人犯，遣往北路（指新疆北路）军营附近可耕之地，令其开垦效力，在伊身可以努力自新，而与屯种亦甚有益。”对民屯的管理，明代在中央设司农司，隶属户部，司农司设卿一人、少卿二人，负责全国的民屯事务。地方民屯由州县直接管理。州县以下的屯田组织为：十人一甲，甲有甲头，五甲设一屯，屯有屯总，专理屯务；每屯还设屯老一名，督责耕种与征收秋粮。各州县屯务由判官掌之，而总督于知州、知县。清代的民屯亦由地方官负责管理。各省设立兴屯道、厅，置屯道一员，专理屯政。清廷还经常差遣御史巡视为巡屯御史，后裁去，改归巡按，又裁，则令各省巡抚布政使司管理。在民屯较多的地方，设置屯长、总长、渠长协助管理。明初的民屯税则一般在税什一和税什五间不等。洪武二十六年（1393年）规定，民屯纳税则与民田同，即“亩税三升三合”。清代民屯的税率较高，一股要高出民田税率一倍至数倍。一般来说，屯垦当年是“十分取一”，两三年以后，就改为“三分取一”。
商屯即商人组织屯田，向国家缴纳粮食，国家发给他们相应的盐引。明清的商屯是与开中制度紧密相关的。《明史·食货》说：“明初，募商人于北边开中，谓之两屯。”开中制度始于洪武三年（1370年），明政府利用食盐的专卖权，令商人运粮至边境，缴纳上仓，商人向近区卫所收粮衙门取得“勘合”，赴各盐运司或盐课提举司缴纳勘合后，便可派场支盐。商人领取引目，将盐运往限定地区贩卖，这种“召商输粮而与之盐”的办法，叫做开中制度。开中商人为了便于在边地纳粮，于是就在各边雇人垦种，而明政府则“听就附近堡报纳盐粮”。永乐时，规定边粮二斗五一引（盐）。由于“官之征甚薄，商之利甚厚”，所以曾一度刺激商人“戳力垦田，充实边塞”。但这种屯田、无论是明代还是清代数量都不多。
官田私有化是明清两代公有土地制度变动的共同趋势和特点，对国家屯田的侵占则是官田私有化的重要领域。明时屯田的私有化主要表现为王公勋贵和各级官吏对屯田的占有。明宣宗宣德六年（1431年），山西巡按御使张勖提出“大同屯田多为豪右占据”的问题，兵部侍郎柴车前往调查，结果“得田几二千顷，还之军”。这说明当时屯田被权势豪右占夺的情况已经很严重。以后屯田被私占的情况并没有改善，反而更加严重，明宪宗成化十年（1474年），“大同、宣府诸塞下腴田，无虑数十万，悉为豪右所占”瑏瑠。明孝宗弘治五年（1492年），“甘州膏腴地，悉为中官武臣所据”瑏瑡。当时就有人指出，屯田被侵占的情况已经到了“卫所官旗势豪军民侵占盗卖者十去五六”的地步，以致“天下屯田政废”。明初有屯田近九十万顷，到明世宗时，仅剩十六万顷，百分之八十的屯田已经被权势豪右侵占瓜分了。
除了屯田，属于公田的还官田、没官田、断入官田等也是官豪势要的侵占对象。官田私有化的情形在明中叶时愈演愈烈，封建中央政府已经无力制止，于是万历年间张居正实行“一条鞭法”，“遂举官田与民田而合之为一则”，明官田私有化正式合法化了。
清代官田私有化，主要表现为典卖屯田。清初，买卖屯田是违法行为，被严格禁止，顺治时规定买卖屯田要比照盗卖民田加二等治罪。但私自典卖屯田的情况仍时有发生。雍正时重申了此规定，但效果并不显著，典卖屯田的情况反而更加严重。乾隆年间大规模清理屯田时，发现湖南、湖北、江西、山东等省屯田，“典卖与民，相沿年久”，但乾隆对典卖屯田的行为的处罚显然不如自己的父辈那样严厉，而是令原丁赎回，或令购买者助费资运。统治者的宽容助长了屯田的典卖，加快了官田私有化进程。此后，直到鸦片战争前后，私自典卖屯田的现象越来越严重，即所谓“私相授受，随处皆有”，以致清政府不得不顺应这种官田私有化的趋势，终于在光绪年间决定由官府出售屯田，清的屯田制于是寿终正寝，官田私有化也最后完成。
§§§第二节明庄田制与清旗地制的兴衰
明代的庄田制是指国家将公有的庄田分配给诸王公侯及各级官吏，作为他们禄米薪俸来源的制度，所以又称禄田制。庄田制最初是在朱元璋夺取南京后制定实行，《大明会典》说：“国初勋戚之臣，皆赐官田，以代常禄。”孙宜在《洞庭集·大明初略》中也提到当时朱元璋“对文史悉授职田，佃输其租代禄焉”。可见当时上至王侯勋贵，下至百官，皆授庄田。朱元璋夺取全国政权后，曾以禄米取代禄田，但禄田并未真正完全取消，如《太祖实录》洪武九年（1376年）十二月条记载：“命复延安侯唐胜宗、吉安侯陆仲亨所食公田米一千石，岁禄米一千五百石。”实际上是禄田、禄米并行。所授禄田中，亲王各得一万亩，有的高达十万亩；公侯百官从数百亩、数千亩到万亩不等。洪武二十五年（1392年），又下令废禄田制，改给禄米。据《御批通鉴辑览》：“赐诸武臣公田，以其租入充禄。勋臣庄佃多依威干禁，至是给岁禄，归赐田于官。”所谓“勋臣庄佃多依威干禁”，是指勋臣贵戚直接在其所受庄田收租。这是违反规定的，因为庄田的所有者是国家，受庄田者并不是接受庄田土地，而只是以庄田的田租收入代替自己的薪俸，庄租的征收和发放由政府衙门掌握，受田者无权加租或直接收租，也无权处置典卖。由此可见，洪武时庄田制的国有性质是非常明确的。
仁宗洪熙元年（1425年）建立的皇家庄田“仁寿宫庄”和“未央宫庄”，被认为是皇庄的滥觞，也是明庄田制向私有化蜕变的开始。此后，庄田虽不再充作禄田，但却是皇帝对勋臣贵戚的额外赏赐。赏赐庄田不再受“租入充禄”的限制，赏赐庄田数额遂无定制，由弘治至正德，赏赐庄田日渐增多，据《明孝宗实录》记载，弘治十八年（1505年），赏赐庄田就有五十多次。由嘉靖至万历近百年间，庄田数额也是持续增长。这些接受庄田的勋贵享有不纳田赋，不交役租的特权，又私自专设管庄管理田庄，随意索取地租，俨然成了田庄的所有者，由此产生出地主阶级中的特殊阶层———庄田勋贵，也就是有权势的大地主。
洪熙以后，皇帝和勋贵都致力于扩大庄田。明宪宗成化元年（1465年），没收太监曹吉祥地产，充作宫中庄田，并正式命名为皇庄，此后，皇庄数量和规模日渐增大。孝宗弘治二年（1489年），京畿以内的皇庄共有五处，共占地12800余顷。弘治十八年（1505年）十月，武宗即位的第一个月，就增设皇庄七处。以后还在正德元年、二年、四年、五年、七年、九年（1506—1514年）各年，都增建皇庄多处。到正德九年（1514年），仅京畿内皇庄占田已达37595顷46亩。不久，皇庄更猛增到300多处。在皇帝的带领示范下，诸王、公主、勋戚、宦官也积极参与扩充庄田。孝宗弘治初年（1488年），京畿内勋戚、宦官庄田就有332处，占地33100余顷，后来更有增加。
皇亲贵戚及勋贵扩张庄田的手段大多为依仗政治特权的强取豪夺，真正以公平交易的购买方式进行的庄田扩张是少之又少。其主要的手段有两种：一是“钦赐”或“乞赐”，即由皇帝赐予庄田土地，由自己向皇帝乞求赏赐庄田土地的也被称为“奏讨”。二是“投献”，投献又分为两种情况，一种情况是所谓“自献”，即一些平民为逃避赋税力役而将自己的土地主动投献给勋贵之家，以求庇护；另一种情况是所谓“奸投”或“阴献”，就是某些人将人家的土地以各种借口，如诬指为私占官地或公用草地，强令还官，化为私有。
明中叶，由于勋贵庄田的迅速膨胀，已经影响到国家的财源和税源，明政府不得不开始采取措施对庄田的扩张予以限制。明历代屡次下诏禁止奏讨和“奸民”投献土地，但却从未得以认真地贯彻执行，勋贵庄田仍然呈扩大之势。自正德以后各代又对皇亲勋贵实行限田政策，即实行所谓世次递减之限法。据《续通典·田制》记载：“凡公主国公，庄田世远，存什三。嘉靖三十九年遣御史夺隐冒庄田万六千顷，穆宗复定世次递减之限，勋臣五世限田二百顷，戚畹七百顷至七十顷有差。”事实证明，世次递减限法并未完全实行，明代的庄田数仍然有增无减。
