金融泡沫一旦破裂，就会立即演变为金融地震。
次级抵押贷款，就相当于第三档次的香蕉——按信用等级划分，美国抵押贷款包括三类产品：优质抵押贷款、次优抵押贷款和次级抵押贷款。其中，优质抵押贷款发放对象是信用评分660分以上、首付比例20%、月供占收入比例低于40%的个人；次优抵押贷款发放对象是信用评分在620-660分之间，但信用记录较差的个人；次级抵押贷款发放对象是信用评分低于620分、月供占收入比例较高、信用记录欠佳的个人欠佳的个人。所以，次级抵押贷款本身就是风险度比较高的贷款品种。
其实，次贷并不是新鲜物，银行发放贷款的对象一向是“良莠不齐”，因此各类贷款也早已有之。次贷最早出现在80年代美国，本是用于企业杠杆收购上。所谓杠杆收购也并不是金融业的新发明，而是相当古老的抵押贷款方式。即，如果一个企业想要收购另一家企业，但资金短缺，于是要从银行得到一笔贷款；但银行发放贷款需要抵押物，因而企业就以所收购的企业资产作为抵押。如果被收购企业资产加上收购者的自有资金还是还不够，那么此时企业要寻求能接受更高风险的贷款——次级担保贷款。次级贷款这时是指一旦企业破产，那么就以资产变卖偿还担保贷款后的剩余价值作为抵押，但是，企业破产经常会发生资不抵债，所以在破产清算的时候很可能根本就没有剩余价值，所以这种贷款的风险很高，自然利息也很高。
由于次贷当时主要是企业并购时发生，并不是普遍性的贷款，因此是一种很正常的贷款，是一种高风险高收益的融资工具，坏账率也一直在可控制、可接受的范围内，所以远不像现在这么声名狼藉。
但是在2000年时，随着网络经济泡沫的破裂，为了挽救日益下滑的经济，美联储连续下调联邦基准利率，从6.5%降到3.5%。也就是说，企业和个人可以从银行获得便宜了一半的贷款。在“9.11恐怖事件”后，为了防止经济因此遭受打击，美联储进一步降低联邦基准利率。2001年前10个月已经9次降息，联邦基准利率从该年年初的6.5%降至2.5%，至2003年7月，美联储的基准利率已达到半个世纪以来的最低水平——1%，而且在此利率上维持了整整一年。这样一来，也就是在连续31个月中维持低利率；与此同时，低利率必然促进通胀，那么经调整后的短期基准利率实际上就是负值。
正由于可以轻松获得贷款，因此经济很快转向了主要依赖资金运作的房地产行业。当时，美国住房按揭贷款的利率也不断下调，无论是固定利率还是浮动利率都在不断降低，房地产业因此以惊人的速度繁荣起来，从2001年开始，美国住房贷款发放额连续3年大幅提高，住房销量连创新高，美国房市进人了繁荣时代。房价在繁荣时期自然会上升，在2004年6月至2005年6月，美国房价就上涨了13.4了13.4%，为20年来同期最快涨幅。2000年～2005年，美国住宅的市场价值上涨了50%。低利率不仅给房地产企业贷款提供了充足资金，而且也给购房者提供了低廉的住房抵押贷款，所以，房市蓬勃发展。当房价达到两位数的增长的时候，房子已经不再是一种居住商品，而是一种投资和投机，其中尤以投机的成分为主，人们纷纷投入到购房的热潮中。2005年，美国人购买的住房中40%不是作为居住使用，而是第二套住房。
但是，即便是贷款相对容易，仍有许多人无力购买，因为这需要两个硬性条件：一，购房需要一定的首付；二，住房抵押贷款需要一定的偿付能力。为了进一步获利，银行和房地产企业开始进行赌博，他们降低首付比率，最低竟然降至零首付甚至负首付；在还贷上，经济人也作了创新，即进行利率调节。比如，平均算下来购房者贷款的年利率可能是8%，但是对于低收入者而言这是困难的，那么经济人就改变为当年付2%的利率，两年以后付10%的利率。也就是后期利率高，前期利率低，这样很容易就进入房地产交易了。另外，对购房者的贷款能力审查上也大幅放松，实际门槛很低，这样许多支付能力微弱的人也进入到了房地产市场中。次级贷款就是这时从企业收购融资工具转变为普通的购房融资工具，大规模发展起来。这时，贷款市场的基本面就发生了变化，根据借款人的信用条件所设计的次级贷款对流动性有很大的依赖性，其偿付保障不是建立在借款人本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上，这就是次级贷款的先天不足。当房地产价格飙升的时候，银行可以借此获得高额利息收人而不必担心风险，即使借款人无力归还贷款，在房地产价格不断攀升的前提下，通过高价出售，同样能够保持足够的支付能力。但是，一旦房地产市场泡沫破裂，利率上升，客户的负担将会迅速加重。当这种负担超过了低收入客户的承担能力的时候，违约客户的数量就会迅速增长，当大量客户无法继续支付贷款的时候，银行的坏账率也就大为增长，随后担保公司、保险公司也无力承担，于是危机就爆发了。次级贷款的利率比普通贷款利率要高，所以很多银行、房企、担保公司、保险公司、投资公司等都参与其中。2004年，美国开始面临着较大的通货膨胀压力，出于对通货膨胀的担忧，美联储从2004年6月起逐步提高联邦基金利率，经过连续17次上调利率，将联邦基准利率从1%上调到5.25%。自然，房贷利率也相应上涨，至2007年7月达到6.7%。利率的上升无疑对借款人的还款能力形成压力，尤其是对2003年至2004年低利率水平下发放的大量浮动利率的次级贷款借款人影响更大更大。信用较低的低收入者还贷压力剧增，最终无力偿还贷款。违约率的上升和房地市场的降温，导致信贷金融机构危机重重，接连破产，最终酿成次贷危机。
2007年2月13日，美国第二大次级贷款公司——新世纪金融公司发出2006年第四季度盈利预警，汇丰控股紧跟着为在美次级房贷业务增加18亿美元坏账准备。面对来自华尔街174亿美元逼债，新世纪金融无力承担，只好在4月2日宣布申请破产保护、裁减54%的员工。2008年3月14日，美联储宣布，对陷入困境的贝尔斯登提供紧急贷款。但贝尔斯登还是未能被挽救，仅仅两天后，即3月16日，贝尔斯登最终以每股2美元的极低价格被摩根大通银行收购。这实际上是次贷危机的序幕——2008年7月份，美国住房抵押贷款市场巨头房利美和房地美陷人困境。
果然，8月2日，德国工业银行也宣布盈利预警，预计会出现82亿欧元的亏损，主要是因为旗下的一个规模为127亿欧元为“莱茵兰基金”以及银行本身少量参与的美国房地产次级抵押贷款市场业务，因此遭到巨大损失。德国央行紧急召集全国银行同业商讨拯救德国工业银行的一揽子计划。美国第十大抵押贷款机构——美国住房抵押贷款投资公司也在8月6日正式向法院申请破产保护，成为继新世纪金融公司之后美国又一家申请破产的大型抵押贷款机构；8月8日，美国第五大投行贝尔斯登宣布旗下两支基金倒闭；8月9日，法国第一大银行巴黎银行宣布冻结旗下三支基金；8月13日，日本第二大银行瑞穗银行的母公司瑞穗集团宣布与美国次贷相关损失为6亿日元。据瑞银证券日本公司的估计，日本九大银行持有美国次级房贷担保证券已超过一万亿日元。另外，包括Woori在内的五家韩国银行在美国担保债权凭证（CDO）总计投资5.65亿美元，也蒙受损失。9月7日，美国政府不得不再度出手，出资2000亿美元接管两大房地产贷款公司。但“两房”只是冰山一角，在随后不到一个月时间内，美国多家重量级级金融机构相继陷入泥潭。9月15日，美国第四大投行雷曼兄弟公司宣布破产。同日，美国第三大投行美林公司被美国银行收购。9月17日，美国政府被迫对陷入困境的保险业巨头——美国国际集团（AIG）提供高达850亿美元的紧急贷款。9月20日，美国政府向国会提交了高达7000亿美元的金融救助计划。21日，美联储宣布批准卖国第一大投行高盛和第二大投行摩根士丹利实施业务转型，转为银行控股公司，即普通商业银行。25日，美国监管机构接手美最大储蓄银行华盛顿互惠银行，并将其部分业务出售给摩根大通银行：这也是美国历史上倒闭的最大规模银行，使人们更加认识到金融危机的惨烈。
除了美国的金融机构，那些深度参与美国次贷市场的欧洲、日本金融机构也损失惨重。当美国爆发次贷危机后，世界金融机构普遍预测，强大的日本金融界很可能利用这一良机抄底收购美国金融产业。的确，当美国金融界陷入困境的时候，日本金融机构收购了不少美国金融机构的股权，野村证券收购了雷曼除北美以外的所有业务，成为世界最大的独立投资银行；日本最大的金融集团三菱日联金融集团则收购了摩根士丹利20%的股权，成为其最大股东。但是，很快就证明，这种现象是昙花一现，因为日本金融机构此前也深入参与了美国的次贷市场，因此，他们其实是站在悬崖顶上进行收购，危机就在脚下。仅仅是在日本金融机构进行收购之后一个月，次贷危机就蔓延到了日本。10月28日，野村证券宣布上半年出现1492亿日元经营赤字，而上年同期，野村还还是642亿日元的盈利。
这其中不得不提的是遭肢解被出售的富通银行。富通银行成立于2000年3月21日，总部设在比利时布鲁塞尔。富通银行是由比利时通用银行（GeneralBank）、荷兰Meespierson银行、比利时ASLK/CgerBank储蓄银行与荷兰VsbBank储蓄银行合并组成的欧洲第十大银行。10月3日，荷兰政府刚刚将富通集团在荷兰的银行和保险业务收归国有；10月6日，在比利时政府将富通在该国的银行和保险业务全数国有化后，法国巴黎银行官布，将从比利时政府手中收购富通比利时银行75%的股份，并将在富通卢森堡银行的控股权益提高至67%、这一系列交易几乎将富通的核心银保业务悉数出售：其母公司富通集团的主要资产只剩下富通国际保险业务和一个价值104亿欧元的资产包。这一结局在一年前荷兰银行收购战的映衬下显得尤为惨淡。当时，富通参与苏格兰皇家银行和西班牙国际银行的竞购团，以711亿欧元的高比例现金方案击败对手；其中富通出资240亿欧元，风头一时无二。仅仅是一年之后，在9月7日美国雷曼公司产案驱动的新一轮信心危机中，富通成为欧洲金融界倒下的最具震撼性的一块“多米诺骨牌”。
