（第604节）购买房产要运用的三个公式
由于房地产行业的特殊性，这样高投入高风险的投资形式比其他资本更小更分散的更需要谨慎，于是很多投资者都希望有一个办法来考量某房产是不是值得投入，会不会升值。本节）就是解决大家一个疑惑，来教会大家购房房产的三个公司。
考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三个公式正是用来帮助你估算房产价值，当你有需要的时候不妨一试。
公式一：租金乘数小于12租金乘数=投资金额／每年潜在租金收入，小于12。
比如一套房子，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
买房投资都希望获得一定回报，短期来说，租金是最好的考量方式。有价值的物业会体现在现时租金上。投资者切勿忽视。
公式二：8-10年收回投资投资回收年数=（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。回收年数越短越好，合理的年数在8-10年左右。
我们仍是以上面提到的那套房子为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10．3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
物业的升值指数也应该纳入购买考量之内，采用上面的公式能够客观的计算出该物业的回收率。
公式三：15年收益看回报，如果该物业的年收益×15年=房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，那该物业价值已高估。
咱们继续说上面提到的房子，2001年时，年租金收益为1．8万元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
有了这三个公式，遇到拿不准的物业就可以立时通过计算来判定是否该投入了。
（第605节）房地产买卖的基本流程
房地产买卖过程中，看房和选购是前一步，而后面要进行的是相关手续问题。有些投资者在并未充分了解手续流程的情况下，贸然买卖，一旦遇见非法中介或者个人，损失将是巨大的。本节）我们将房地产买卖形式按照房产的种类分为几种，如预售的商品房、二手房等等。我们分类来看看他们的流程是怎样的吧。
1．商品房预售
指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
商品房预售的一般流程为：
（第一步：房地产开发企业申请取得商品房预售许可证。
（第二步：房地产开发企业与房地产中介服务机构签订委托销售合同，或自行销售。
（第二步：房地产开发企业或其委托的房地产经纪机构发布售房信息。
（第四步：预购人通过中介、媒体等渠道了解该楼盘并产生购买意向。
（第五步：预购人查询了解该楼盘的权益和物质实体等基本情况。
（第六步：预购人与开发商签订商品房预售合同。
（第七步：办理预售合同文本登记备案。
（第八步：商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋。
（第九步：预购人与开发商签订房屋交接书。
（第十步：办理交易过户、登记领证手续。
2，二手房买卖基本流程
二手房买卖是指房屋所有权人将其依法拥有所有权的房屋(但不包括新建商品房)通过买卖转让给他人的行为。
二手房买卖的一般流程为：
（第一步：卖房人通过中介服务机构、媒体等渠道发布卖房信息。
（第二步：购房人通过中介服务机构、媒体等渠道寻找交易房源。
（第三步：购房人了解房屋的权益和物质实体等基本情况。
（第四步：交易双方签订房屋买卖合同。
（第五步：办理交易过户、登记领证及房屋交接手续。
看起来似乎简单的流程，但无论新房预售还是二手房，都需要购买者在办手续时验清楚对方的购房原始发票等物，核算清楚税费，千万不要听信不良中介的诱使办理假证件等违法行为，这样得不偿失，后果会更加严重。唯有如此才能保证交易进行的顺利合法。投资才能得到好的回报。
（第606节）期房、现房、二手房对比
之前我们提到过，房地产投资市场上关于住房有三种形式，分别是期房、现房和二手房，我们也分别探讨过他们各自的一些情况，那么为了向刚入门的投资者阐明这三点的不同，以免他们在购买时弄混淆，我们就再次将这三者区别陈列一下。
首先来看期房。
期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。但是在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
（第二是现房。
所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
最后是二手房
二手房即旧房。新建的商品房进行（第一次交易时为“一手”，（第二次交易则为“二手”。
那么这三类房屋各有什么优缺点呢？
1．买二手房：
（1）优点：对不同的房屋选择余地较大；无论小区内外交通和景观，还是房屋本身，看起来直观，周边配套相对齐全；有时付了首期款，如果房屋已空出且卖方同意，就可入住，即入住时间只需很短；在许多地区，特别是市中心，期房数量已非常有限，而现房选择更多；价格方面对有经验丰富的买家时常还有较大还价余地。
（2）缺点：房屋价格时常含有水分，常常经验不丰富买家在付了定金或买入后发现其他差不多的房屋更便宜等情况；买二手房贷款最多只可以达到房价的70%；由于一般都为个人买卖，法律制度和信用制度不完善的情况下，在交易包括付款和中，容易造成互不信任和担心；有些中介公司操作操作不规范情况。经验不丰富的买家，可能多付服务费或受到更大的欺骗。
2．买期房
（1）优点：由于先期就购买，利于选择户型和位置。买的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，一般开发商所能提供的较多的房源，朝向好的户型也在其中，购房者就有了大量的选择余地；买期房贷款最多可以贷房价的80%；在房价上升阶段，期房的价格一般比现房价格优惠，房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要二至三年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，增加资金利用率和减少资金压力，在销售期房时让利。正因为一般期房比现房便宜，所以很多“炒楼族”一般是买期房，卖现房，从中渔利。
（2）缺点则是期房合同上写明的开发商哪一天交房，但是有的开发商往往逾期不能交房。不管是开发商原来有意欺骗或其他客观原因，都给买房者带来不利；开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性所带来的严重恶果，购房者买房时看了模型，其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想，可等全部完工后再看，拿到手的房子和原来开发商介绍和楼书上介绍的有很大差别；开发商如在交房前倒闭，购房者会是最大经济受害者，这种情况在90年代后半期我国许多城市时有发生。
3．买现房
（1）优点：看起来直观，购买风险小；办理手续后就可入住，不费时；买现房贷款最多可以贷房价的80%；在整体市场一般或较差的情况下，反而有时可以买到较好的房屋，而在市场情况很差的时间，这一点更加明显，因为这时候买期房风险很大，开发商可能没有能力按时完成项目。
（2）缺点：除了个别开发商保留的房屋，一般房型和位置都为剩下的，选择余地较少；在整体市场较好的情况下，现房价格也要比期房贵很多。
（第607节）挑选现房的技巧
现在很多人偏爱买现房，觉得稳妥可靠。那么在挑选现房时有哪些需要注意的要点呢？本节）就来为你讲述。首先有七个要点：
1.地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题。
2．营业执照印章和各种法定批文是否属于原件，与被确认的名称是否相符。
3．房屋结构、户型、建筑质量、配套设施等是否与广告内容一致。
4．供水、供电、供气能否保证，交通、排污、通讯是否通畅，物业服务是否到位
5．房屋的面积是否按国家有关规定进行计算，进行现场量房后确定有无“短尺少寸”现象。
6．房价计算是否已按各种应该优惠的价格执行。
7．其他承诺的条件（如户口、物业管理等）是否兑现。
这些要点关系着房屋权属和物业等根本问题，是首先需要注意的。下面是现房选购的十一个技巧，由地产专家和中介达人为大家总结而出，非常具有参考价值：
1．白天、夜晚看现场。因为晚上看房能更好地了解房屋的周围环境、噪音及照明等情况。
2．晴天要看，雨天看房容易发现房屋的门窗、墙壁、屋顶等有无进入、渗漏现象。如能碰上连续雨天，则看房效果更佳。
3．房内要看，房外也要看。只有通过看房，才能更好地了解有关通风、采光、排气等情况。
4．建材要看，布局也要看。房屋的有效使用有赖于房屋布局是否合理。合理的布局一般应该是：先客厅、后餐厅、厨房、卧室不正对客厅等。
5．墙面要看，墙角也要看。墙面应该平整，而墙角则必须方正，因为墙角承受的是房体结构上下左右的力量，同时对装修也影响很大。
6．装潢要看，做工也要看。做工的好坏直接关系到房屋质量的高低，其中接角、墙角、窗沿、天花板等做工是否细致精巧尤其重要。
7．电梯要看，楼梯也看。楼梯是发生危急情况时的唯一逃生之路，这就要注意楼道是否畅通，是否有杂物堆积等不便能行的现象。
8．向有关人员了解房子周围环境的治安、管理、人才素质、居民结构、基础设施等情况，以便做到心中有数。
9．要注意目测房间的高度。房间高度不够，会给生活带来不便。合理的房间高度通常应大于2.8米。
10．要仔细查看房屋的地面是否平整光洁，是否出现积水、漏水现象。九、要仔细相看厨房的卫生间的设备安装情况。因为这两个地方最好容易出现问题，大意必留后患。
11．要仔细查看电路布置、电线粗细、插座及开关安置是否科学合理、方便实用和留有余地。
具体到现房如何挑选，什么样的现房才是明智之选呢？我们来具体看一下。选择现房首先是否明厅明室。大起居室是人们喜欢的格局，它不仅加大人们活动的空间，而且能增加卧室的私密性，保持家庭温馨的味道。厨房设施的合理与否是房型设计的重要方面。现代化的炊具要求有较大空间，这样才能将各种炊具等安装好。卫生间毛巾架、玻璃镜等都要有妥善安放的地方，这些都要求卫生间布局合理。还有，通风问题也要认真考虑。选房时要看好厨房、厕所、大厅是否附设垂直排气烟囱，以保持室内有良好的空气。房屋的隔热、保温和防雨功能，是房屋必备的硬件，选房时应格外注意，特别是房屋的外墙，它的材料和厚度对你的居室温度会有很大影响。
（第608节）购买二手房的注意事项
二手房因为权属转移，又牵涉到中介（第三方，所以在交易时需要特别注意。本节）就为打算进行二手房交易的投资者讲解，购买二手房时的注意事项。
二手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节），通常买卖双方都会注意前两个环节），而忽视了最后的环节），从而导致了一系列买房纠纷。因此提醒大家，在收房进行物业交割的时候一定要注意以下问题：
1．结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。
2．告知电表状况。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。
3．协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。
4．签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。
5．结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。
6．协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。
7．结算维修基金。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。
8．附属设施。一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。
9．迁移户口。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。
以上九点都是立足于交易之后需要警惕的问题，不想给自己带来麻烦的投资者还是要仔细参考。
（第609节）收房时要关注的细节）
对于如何来收房的问题，很多购房者的思路不是很清晰。实际上，收房时主要有三个问题：
1．审查有关证件。
