【法条指引】
《合同法》
第302条承运人应当对运输过程中旅客的伤亡承担损害赔偿责任，但伤亡是旅客自身健康原因造成的或者承运人证明伤亡是旅客故意、重大过失造成的除外。前款规定适用于按照规定免票、持优待票或经承运人许可搭乘的无票旅客。
5、职工退休后将公有房屋出租，单位能否以此为由将房屋收回？
【宣讲要点】
根据规定，职工对所购房屋享有占有和使用权、有限处分权和收益权，即职工有权占有和使用所购房屋，可以继承，但只能自住自用，不能赠予。购房后一定期限内（一般为5年）不得出售。如职工在限制期满后出售或出租，单位享有优先购买权和承租权。出售或出租房屋取得的收益，按产权比例进行分配。但是，单位不能以此为理由将职工的房屋收回。
【典型案例】
梁某某是某集团公司职工。1999年6月，在房改中，梁某某与某集团公司签订购房协议，按标准价购得某集团公司的房屋一套，享有该房80%的产权，并取得房产部门颁发的房屋产权证明。2008年6月，梁某某从集团公司退休，退休后的梁某某到儿子处居住。未经某集团公司同意，他私自将在某集团公司的住房出租给张某，并收取了租金。某集团公司认为梁某某既已退休，且另有住房，因此应将房屋退还。经与梁某某协商，双方未达成协议。某集团公司遂到法院起诉梁某某，要求梁某某停止出租，退还房屋并赔偿损失。
【专家评析】
国有企事业单位和国家机关，按照国家有关城镇公有住房制度改革的政策规定精神，将原出租给本单位职工的旧房或新建的房屋，在国家规定的建房标准价格基础上，将房屋部分产权出售给本单位职工，以逐步推行住房私有化。国家借此回收资金，加快建房资金的周转，增加新建房屋的投资。购房职工据此取得所购房屋的部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权。从而在实际上形成了两个权利主体，即代表国家行使国有资产管理权的售房单位和购房职工。对于两个权利主体就以标准化出售的公有房屋所建立的法律关系的性质而言，根据我国《民法通则》第78条“财产可以由两个以上的公民、法人共有”的规定，公有住房是一种财产，以标准价出售以后所形成的两个权利主体产权共有的形式，符合法律确立的共有财产原则。目前我国法律规定的财产共有类型主要有两种：共同共有和按份共有。共同共有是指财产所有人不分份额，对同一财产享有占有、使用、收益和处分的权利，如夫妻共同财产；按份共有是指各权利人按照对同一财产占有的份额来行使占有、使用、收益和处分的权利，如房屋产权。按份共有揭示的是共有人之间的内部法律关系，对外仍是一个产权。对房屋按份共有而言，通常由共有人一方行使占有、使用权，收益权由共有人按份行使，一方行使处分权时，他方共有人有优先购买的权利。因此，以标准价出售的公有房屋的产权形态具备财产权利主体按份共有的特征，属于按份共有的财产所有权性质。
购房职工对所购部分产权房屋行使物权上的占有、使用、收益和处分权时，受到房屋原产权单位的限制。******住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》第4条第8项规定，职工对所购房屋享有占有和使用权、有限处分权和收益权，即职工有权占有和使用所购房屋，可以继承，但只能自住自用，不能赠予。购房后一定期限内（一般为5年）不得出售。如职工在限制期满后出售或出租，单位享有优先购买权和承租权。出售或出租房屋取得的收益，按产权比例进行分配。
购房职工与售房单位签订了以标准价售房协议并按约定支付了购房款，尚未取得有限产权证明前，未经售房单位同意，将房屋转让、出租或借与他人使用，售房单位起诉要求解除以标准价售房协议收回房屋的，应依法予以支持。购房职工在取得房屋有限产权证明后的权利限制期限内，未经售房单位同意，将房屋转让、出租或借与他人使用，单位要求收回房屋的，一般不予支持，但可责令购房职工限期将房屋收回自住自用；购房职工拒绝收回房屋的，可确认转让或出租行为无效，责令房屋受让人或承租人将房屋退还购房职工。购房职工取得房屋有限产权证明后，未经售房单位同意，将房屋转让或出租给他人，售房单位追认转让或出租行为有效，要求按产权份额比例分配收益的，依法应予支持。对这几种情况分别处理的原则依据是：在未取得所购房屋的有限产权证明以前，购房职工尚未取得所购房屋的合法有限产权，如未经售房单位同意即将房屋转让或出租进行处分，侵犯了售房单位的财产所有权，同时也违反了******关于住房制度改革的规定，该处分行为无效。购房职工虽取得了所购房屋的有限产权证明，但在权利限制期内未经售房单位同意将房屋转让或出租，违反了******住房制度改革的限制性规定，其转让或出租行为亦属无效。购房职工在取得房屋有限产权证明后，将房屋擅自转让或出租，售房单位追认有效后，按照《民法通则》按份共有财产的处理原则，售房单位要求按照产权份额比例分配所得收益，符合法律规定，理应支持。
本案中，梁某某对其以标准价购得的公有房屋只享有部分产权，其对房屋的收益、处分权受到限制。所以，梁某某未经共有权人某集团公司的同意擅自出租给他人的行为是无权处分，未经某集团公司追认，其出租行为无效。
本案还有另外一个问题，梁某某以标准价购得公有房屋，其退休后，原单位是否可以收回房屋。对此，应视不同情况区别对待处理。一种情况是购房职工同意退还房屋，但要求给予一定经济补偿，可以支持售房单位收回房屋，但同时应根据购房职工所占产权比例，按照房屋出售时该房屋评估标准价（而不是购房职工支付的优惠价）给予购房职工经济补偿。这种处理方法的依据是：购房职工在购房时所享受的优惠政策，是国家给予购房职工的一种权利，同时带有补偿的含义。购房职工取得合法的房屋有限产权后，该有限产权同样受法律保护。优惠出售的房屋价格在优惠出售时，是按照房屋标准价（未计算土地、拆迁等费用）计算确定的。如按退房时的市场商品房屋价格退还购房职工房屋价款，势必损害国家利益。因此按照房屋标准价退还购房职工房屋价款，既体现了对购房职工的经济补偿，也不损害国家利益，相对较为合理。另一种情况是购房职工不退还房屋，根据保护合法有限产权的原则，一般不应支持售房单位收回房屋的要求，而可责令购房职工在占有、使用房屋过程中，按售房单位所占的产权份额，按照商品住房租金价格向售房单位支付租金（含水、电、气等）。按此处理的理由是：双方劳动关系解除后，售房单位不再具有给予购房职工福利的义务，购房职工也不再享有对售房单位所占产权份额的房屋无偿占有、使用的权利。公民占有、使用售房单位享有产权份额的房屋，应当按照社会主义市场经济的商品价值原则给付占有、使用费用。
本案中，某集团公司提出收回已退休的梁某某的住房是不合理的，不应得到法院的支持。
【法条指引】
《民法通则》
第78条财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
******住房制度改革领导小组《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》
第4条第8项职工对所购房屋享有占有和使用权、有限处分权和收益权，即职工有权占有和使用所购房屋，可以继承，但只能自住自用，不能赠予。购房后一定期限内（一般为5年）不得出售。如职工在限制期满后出售或出租，单位享有优先购买权和承租权。出售或出租房屋取得的收益，按产权比例进行分配。
