登陆注册
980000000037

第37章 内幕 (1)

很多人都认为开发商都是些借着政策发不义之财的奸商,可是,事实上,开发商在全国性的房价上涨风潮中一直处于一个很尴尬的地位。一方面,他们要冒着巨大的风险来面对一天比一天高的土地成本和政策成本,忍受着政府和政府官员的盘剥;另一方面,还要忍受着消费者的各种指责,当着黑心肝的代言人。我在做第一个房地产项目时,除了地价,我们要交六十四项行政性收费。我和莫小平在核算成本,她深有感慨地说,如果这些收费减少一半,中国的房价至少降三分之一。为了少交或者免交某些费用,开发商必须想方设法拉关系走后门。我一直认为房价过高最大的问题,在于开发商对政府官员的行贿贿行为由买房者承担。而国家对房屋价格的控制事实上是加大了税收,但是高税收最后转嫁到了购房者身上。中国最大的房地产商是谁?各级政府,它们利用手里的土地批租,然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用,等房子建好了,卖出了它们还要向房地产商和购房者收税。房地产商有风险,可是,各级政府那是包赚不赔啊。其实房地产也是风险投资项目,只是和股票等玩意相比,它不会一夜之间让你血本无归而已。

作为一个房地产开发商,我真希望中国各级政府的官员不要自从数据去分析GDP的增加,而是从当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例去看。我一直想问他们一句话,你们政府认为用一个普通家庭20-30年的全部收入去换一套只能用几十年的房子,正常吗?一套房子,首付掏空了上代人的积蓄,分期付款让这代人没有什么积蓄,这是哪个国家能干出来的事情?可是这奇妙的事情就发生在社会主义的中国。房产只是众多产业中的一个,但却掏空了人们大量积蓄和未来收入。房价当然与开发商有直接关系,可是,那更多的是一种无奈。提高房价,使他们为了抵御政策风险和市场风险不得不做的自我保护。资金是有成本的,做生意的人都知道,做生意是需要流动资金的,没有流动资金,再大的企业也无法运作。所以对于开发商来说,他们更关注的是现金流,房子涨了当然好,可以赚得额外的利润,但是,你要明白一个楼盘的销售时间越长,对开发商本身越不利,只有傻瓜才会捂盘惜售,那要捂到什么时候才是个头?企业及时套现才是正路。开发商必须遵循生意规则,你如果硬要开发商要有良心,不能涨价,那我要说,这话你跟中国政府说最好。

谁控制了土地,谁就控制了房价。所以,中国的房价不是控制在开发商手里而是控制在政府手里的,只是这个道理一般人不明白。囤积土地是需要巨额资金的,就像生意人所说的压货,你能压多少货?卖几十年?对有实力的房地产开发商来说,适当压一两块土地,保证公司开发的延续性,节约运营成本是完全必要的,压多了,谁有那么大的资金?有这个能力的只有政府!房地产行业的大部分利润都被收到政府的口袋去了,尤其是在现在以拍卖拿地的现状下更是如此。说个最简单的,某城市的地王,44亿的标价,土地面积1.3709万平方米,容积率4.8,总建筑面积6.58万平方米,楼面价就是6万多。也就是说,房子还没建,政府就已经揣到自己口袋这么多钱了。国土局为什么那么容易出贪官,受贿原因全是那红线内外一米,或者容积率那零点几的小数!很多朋友都以为,开发商是想咋建就咋建,可是事实根本不是那么回事,国家政策在那里呢,土地竞拍就是一把刀,容积率又是二把刀,直接就限制了房屋总量的提高。地价是楼价构成中的一个主要因素,它的高低决定了房地产市场的走向。

所以,一道政府搞房地产市场所谓的宏观调控我就发笑,他们不是少收点地价,而是加税,你说,这不是更加推动房价高企吗?经常有朋友问我,一个平方米的房子的成本有多少?我告诉他,其实,直接成本很小,比如我这个项目,建筑成本大概在1850-2500之间。包括:土建,装饰,园林,水电!土建是指毛坯大概1200元m2,包括地下室和基础;装饰部分80元/m2,包括外墙砖,入户门,栏杆和铝合金窗等;园林大概550元/m2;水电大概250元/m2,包括电缆,智能安装,及室外排水设施。其实,要算房子的成本还要加上营销成本、财务成本、各种营业税、土地增值税等等。就说,那容积率吧,我要不是通过卿至泰把它提高了,就原来批的1.7,我根本赚不到什么钱。说到这里,我不免又要罗嗦几句,说说什么是容积率。容积率就是总建筑面积与用地面积的比率。可是,国家还有个规定,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3。嘿嘿,要是都按这个来,在考虑到光照指数,开发商根本赚不到钱。所以,大家就各显神通提高容积率。关键是送多少钱。容积率相对真实的只有别墅。所以更加卖得死贵。

放眼全国,无论哪里,开发商和规划局都在一起愚弄人民。当然其中的公关费很可观,但与房价利润相比实在是太划算了。正因为容积率是可以托关系修改的,所以,没有哪个开发商会傻傻的按照既定好的容积率来开发。我曾经跟卿至泰说过这样的话:“面粉涨价了,包子馒头能不涨?”他笑了,我也笑了。大家在骂房地产商黑心致使房价猛涨的时候,谁也没有注意土地现价早已涨过房价的涨幅了。现在地方财政就是土地财政,地方政府拼命要卖土地赚钱,中央想控制都控制不了,你看现在全国各地哪个城市的城区面积都在不断蔓延。房价的高低有无标准。答:房价乃政府能够忍受的价格,房产现象只是中国政治经济体系的一个表征。我有时觉得政府官员真的是很蠢,一块地,如果作为住房用地来卖,那么他所得到的税收只有卖房那么一次的税收,而一套房子可用年限至少有4-50年,甚至70年也就是说政府这4-50年就收这么一次税。但如果作为工业用地,做厂房,做企业,那么政府可以年年向企业商家收税,所以对于政府来说卖地建房是下下策的方法。

但是,为什么他们还要买呢?因为一个地方的一届领导做多干五年,他做事只管这五年自己的财政收入,至于五年以后,他都不知道调到什么地方去了,所以,一届又一届政府是只管现在不管将来啊!现在最搞笑的还是那个招挂拍制度。据说这个制度是向香港学习的,可是人家那是民主社会,法律多健全啊?可是在内地,这制度一出台就为政府官员游戏法律提供了更多的空间。没实行这个制度以前买土地,一般只需要出个10来万撑死100来万忽悠贿赂一下国土局的实权人士乃至一把手,那么土地譬如说本来价值1000万的土地,一把手银子捞足大笔一挥也许2,300万就搞到手了,反正都是公家的地。而现在呢?实行的正规的招拍挂,一般人就不大敢便宜卖了,你要敢这样做,不是下台也得双规,官员们心里也是有点忌惮的。那么,价值1000万的土地可能就的掏出1500万银子才能摆得平,即使你有关系后台够硬那么最少也得7、800万才能堵上众人的嘴巴。因为能够搞房地产资质,能拿到土地的老板哪个是没有后台的,哪个是后台不硬的?你以关系拿到了,那我拿不到我可以利用我的关系在后面捅你一刀还可以名正言顺的把你身后的后台给拉下马。

所以土地这块上多出来的价格是谁来承担?当然是羊毛出在羊身上。开发商不可能善良到自掏腰包,当然的把房价抬上去。制度是决定资源分配的根本原则,可笑某些人还在寄希望于宏观调控,根本的原则不调,怎么调都是空调!我问过卿至泰,“作为一个规划局的局长,你从你的角度说说,政府能不能暂时不卖地?”他笑着说:“不卖地,哪里来钱养活那些公务员?”在房地产行业,对于地产商追求高回报大家不能有过多指责,因为逐利是企业的本能。大家应该关心的是,一些地方政府特别是个别贪官不顾国家的一系列制度规范,为了自己的一己私利,他们凭什么滥用公权利?用公权利牟利呢?在地方政府政绩观的支配下,特别是一些官员在金钱诱惑下,都能想出应对、变通的对策。比如说:招拍挂制度,很轻易地就被地方政府架空,当做摆设。另一方面,对于土地的违法行为,恫吓的多,实际上处理过软。国家确实处理了一批土地违法者,但是,轻描淡写地给省级干部、主管领导一个处分,起不了太大作用。一些受处分的领导干部,不但毫发无损,有些官帽子还越戴越大呢。

以前我只是一个搞建筑的,现在做上了房地产,干什么吆喝什么,我现在就不得不研究国家关于房地产的有关政策,就不能不千方百计地和对我有用的各级部门官员打交道。靳守坚出事以后,我一直觉得应该将姜春河纳入我们的股东里面,因为,黄奕章尽管能量不小,但是,他毕竟不是深圳的现任官员,一旦出了什么事情,他还是要通过间接关系找人,很麻烦。而姜春河是我这么多年的老朋友,对我的关心绝对没有因为他职位的变化而有变化。最重要的,是他是现任实力官员,手里的关系那都是做我们这行不可或缺的财富。我把这个想法跟黄奕章说了以后,他开始一直不同意,一直希望姜春河继续担任顾问的角色。但是,后来国土、建设、消防的很多事情都很棘手,而姜春河又不遗余力地帮忙解决,所以,黄奕章态度开始松动。后来,他利用几次探视的机会去和靳守坚商量,最后同意姜春河成为我们的股东,他们俩各让出百分之四的股份,我让出百分之二,总共百分之十给姜春河。我把这个意思跟姜春河一说,他却百般不同意,说这样怕将来出事,我又不肯让他总置身度外,就不断地劝他,最后,他终于同意接受,由他的一个同学来顶这个名。

工程现在进展很快,第一期开发的几栋房子现在已经基本做到正负零了。我们给靳守坚公司的现在已经交了工,而且经过验收被评为优质工程。现在,我身上的担子感觉轻了一点。现在,靳守坚公司的老总居然是那个被我们提拔过的人来当了。他叫皮永仁,当时他是知道是我的关系把他提拔调走的,而这样做就是为了搬开他这块绊脚石。靳守坚出事以后,政府又把他调回来接替靳守坚,开始我心里还打鼓,怕他借机收拾我。可是,过了一段时间,他并没有什么行动。我就开始慢慢接触他,看他什么反应,那时我真是小心翼翼生怕惹了他。可是,后来又一次,他去昆明看园艺博览会,我赶到昆明和他见面。几杯酒下肚,他说:“天佑啊,我知道你现在怕我。可是,你怕什么呢?时过境迁啦,那时我难为的不是你,而是我和靳守坚关系不顺,你通过林老提拔了我,我很感谢,要不,我还是得窝在投资公司那个位置上,即使是靳守坚出了事,也轮不到我,因为我级别不够。现在,我被提拔了,级别够了,加上我又有在投资公司的工作经验熟悉业务,所以,这个位置自然就是我的了,按理说,我还应该感谢你才是啊。不过话说回来了,那时,你也有你的难处,我也能理解。

行了,咱俩以后往好了处,不要再不敢见我。对了,我知道你现在经济比较困难,这样,正好你在我这里的工程马上做完了,我给你几栋付现金的厂房暂时做一做,过阵子,咱们按靳守坚当初的方式,我再给块地你。”那顿酒,我喝得那个高兴啊。回来不久,皮永仁果然兑现了诺言,但是,为了表达我对范艺和蔡兆元的感谢,我还是把工程分包给他俩,我只是收点管理费而已,因为这两位毕竟替我承受了那么大的压力,我也应该适当的回报一下。不过,最近胡可总发一些暧昧的短信给我,我知道她想干什么,可是,碍于蔡兆元的面子,我不大好意思下手。胡可不是个丑女人,也不是跟我没有共同语言,其实跟她搞搞新意思也不会被别人知道,但是,我就是不能,不是因为生理而是因为心理。皮永仁的合同签订以后,莫小平表示了很大的不解,她不知道为什么会出现这样的戏剧性。但是,后来很长一段时间,我都在反思皮永仁的事,那时我们采取的如果是另外的办法,可能结果完全不同。一个闷热的晚上,我和余巧柔大战三百回合以后,我斜倚在威尼斯一间客房的床头上对她说:“明天你把协议带到莫小平的办公室吧。”余巧柔没出声,只是用力地抱紧了我。

同类推荐
  • 还乡

    还乡

    克莱姆·约布赖特厌倦了奢华之都巴黎的生活,回到故乡爱敦荒原,希望通过教育乡亲,实现自己的理想。尤苔莎寄望于通过与克莱姆的结合逃离荒原,前往都市。理想破灭后,尤苔莎与情人韦狄于暴雨之夜私奔,双双葬身水中。托马芯是克莱姆的堂妹,红土贩子维恩始终如一地爱恋着她。在韦狄去世后,维恩继续无微不至地照顾着作为遗孀的托马芯和她的孩子,两人结为伴侣。经历了悲剧跌荡的克莱姆留在荒原,成为了一名传教士。
  • 琥珀(下)

    琥珀(下)

    《琥珀》中体现出的女性自我意识还与历史言情小说这一特定的小说类别有关。历史言情小说是以女性为读者群,而女性作者也或多或少摆脱了为男性写作的理念。虽然她们在语言和思想上还留有男权社会的印记,但对男性文化中的理性色彩的摈弃,使得这些小说在某种意义上更具有女性风格。
  • 女书记

    女书记

    宋宪民编著的《女书记(斗争)》描写了河东县委书记与副书记、县长闹派性,无法共事,上级机关将两人拆开调走。市委女秘书江凌临危受命,被派到该县当县委书记。江凌就是在这样的政治环境下展开工作,团结组织部长孙红梅、宣传部长高小丽一帮女将,打退黑恶势力与歪风邪气的进攻。
  • 航母:十万火急!

    航母:十万火急!

    航母专家瓦西里神秘死亡,他的研究成果不知何去。各方谍报机构特工高手云集而来;危言听的梅花党梅花纷沓。北京东城的一座诡异小院,杀机四伏,险象环生,弥漫着阴谋与爱情。
  • 搜救队异闻录2:白玉玄宫

    搜救队异闻录2:白玉玄宫

    深邃的白玉宫殿危机四伏,前有楼兰人精心设置的重重机关,后有奸笑的恐怖灵物、阴魂不散的虫尸、夺人心智的金翼甲虫、凶猛强悍的波儿象等未知生物轮番上阵。九死一生中,搜救队员发现刻在九只头骨上的奇异文字竟是开启逃生考验的密语……随西域古国掩埋千年的不世之谜即将揭晓!翻开这个故事,一起探寻隐藏在沙漠深处那个光怪陆离的诡谲世界!
热门推荐
  • 哥哥妹妹来了

    哥哥妹妹来了

    女主在回家的路上遇到满身是血的男人到在哪里女主会怎么做?!……
  • 天行

    天行

    号称“北辰骑神”的天才玩家以自创的“牧马冲锋流”战术击败了国服第一弓手北冥雪,被誉为天纵战榜第一骑士的他,却受到小人排挤,最终离开了效力已久的银狐俱乐部。是沉沦,还是再次崛起?恰逢其时,月恒集团第四款游戏“天行”正式上线,虚拟世界再起风云!
  • 超品大亨

    超品大亨

    重生90年,从做黑白游戏机开始。电视游戏、电脑游戏、手机游戏,每一项都引领风潮,逐渐成长为全球游戏大亨
  • 天行

    天行

    号称“北辰骑神”的天才玩家以自创的“牧马冲锋流”战术击败了国服第一弓手北冥雪,被誉为天纵战榜第一骑士的他,却受到小人排挤,最终离开了效力已久的银狐俱乐部。是沉沦,还是再次崛起?恰逢其时,月恒集团第四款游戏“天行”正式上线,虚拟世界再起风云!
  • 专家诊治痴呆症(谷臻小简·AI导读版)

    专家诊治痴呆症(谷臻小简·AI导读版)

    《专家诊治痴呆症》介绍了该病的来龙去脉、诊断、治疗、护理、预防……凡病人或家属可能之疑问,悉数详尽解述。每册10余万字,包括数百条目,或以问诊方式,一问一答,十分明确;或分章节段落,事一叙一目了然。而且作者皆是各科专家,病人或家属所需了解之事他们自然十分清楚,所以选题撰稿,必定切合需要。
  • 天行

    天行

    号称“北辰骑神”的天才玩家以自创的“牧马冲锋流”战术击败了国服第一弓手北冥雪,被誉为天纵战榜第一骑士的他,却受到小人排挤,最终离开了效力已久的银狐俱乐部。是沉沦,还是再次崛起?恰逢其时,月恒集团第四款游戏“天行”正式上线,虚拟世界再起风云!
  • 女神公寓男房客

    女神公寓男房客

    特种兵王叶天,竟因一个莫名的命令而被军队除名,潇洒自由的他,竟谢绝特警职位而当起了私家侦探,阴差阳错下,他搬入了全是美女的白领公寓。从此,开启他的艳遇丛生的生活,兼职保安,英雄救美,强烈打击色狼袭击,他不仅解决邻居各式问题,还要全力护花。各路美女接踵而来,各种阴谋也逐渐浮出水面。叶天语录:“邻里关系很重要,谁想骚扰我的邻居,我就干掉谁!”
  • 乱域城霜之无游

    乱域城霜之无游

    混沌初开,六界混战。其间六界之外的领地,被划分为一体,是为乱域。乱域中人,或十恶不赦,罪恶滔天;或身怀绝技,身世显赫。乱域中有一长卿榭,榭主人身份神秘,众人只知其名为无游,乃是个俊俏的冷面公子哥。永结无情游,相期邈云汉。这无游公子呐,据说没有什么是他办不到的。六界的故事,总是很多。若没有人将其记录下来,岂不是多了些遗憾?初冬的浅阳下,无游将一卷沾着墨迹的卷轴铺展在书案上。卧在案上的红狐狸伸了伸懒腰,窜进他的怀里:“公子,可是又有什么有趣的故事了?”
  • 末世之我能爆出一切

    末世之我能爆出一切

    末日来临,不用慌,身处百万尸潮也不用慌。为毛?因为老子有系统(应该说特殊能力,半智能系统罢了)!杀丧尸就能爆出一切!属性点!强化药水!大量军火!特殊装备!甚至还有神级技能!嗯,只有你想不到,没有我爆不出来!带有前世记忆的林飞宇,获得了系统之后,在重生后的末日成了人类的救世主(放心,不是圣母,勉强保住人类而已)。
  • 我还可以选择你吗

    我还可以选择你吗

    “可以吗,你愿意做我的女人吗?”“选我,你会后悔吗?”“不会,一辈子我都会选你。”“关于她,我赌不起,我不能拿她的命赌。”“我还可以选择你吗?我还有机会吗?”