9.商品房已竣工验收，开发商已按约通知购房人办理交房手续，购房人逾期不办理，会有哪些法律风险？
问题：两年前，我购买了某房地产公司一处商品房，并签订了一份《商品房买卖合同》，因为是期房，合同约定了交房日期和开发商书面通知交房。后来，商品房竣工验收，房地产公司先是电话通知我前去办理交房手续，并同时寄发了特快专递，可是因为我工作太忙，没按时去办理交房手续，现在已过去两个多月了，请问逾期不办理交房手续，会有哪些法律风险？
律师解答：在实际生活中，常常出现商品房已经竣工验收，开发商已经按照购房合同约定，书面通知购房人办理交房手续，但是由于种种原因，购房人逾期不办理房屋交付手续，其存在很大的法律风险。首先，房屋意外毁损及灭失的风险要由购房人承担。依据《合同法》第一百四十二条、第一百四十三条的规定，除非法律另有规定或者当事人另有约定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。但是因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。其次，购房人可能要承担逾期接房而产生的保管费用等违约责任。当然如果购房人有充分的证据证明开发商交付的房屋不符合合同约定的条件，那么不但房屋意外毁损及灭失的风险要由开发商承担，而且开发商还要承担相应的违约责任。
10.车库、车位应归业主所有还是开发商所有？其收费合理吗？
问题：随着时代的发展和人们生活水平的提高，现在人们在购买商品房时往往将停车位作为购房的重要因素。许多小区建有地下停车场，然后将车位卖给（出租）业主，也有的小区将房屋一层建成车库或者小房，业主或者自愿购买，或者与商品房配套出售，还有的开发商在小区空地上（露天）规划出停车位，或者出租给业主，或者归业主无偿使用。请问车库、车位应归业主所有还是开发商所有？其收费合理吗？
律师解答：从我国当前的现状来看，居民小区内供业主停车的地方主要有两种：一种是地面非封闭型停车位。这种停车位多占用业主共有的道路或者其他场地。对此类停车位的开发成本较低，而且其占用的土地使用费往往已经分摊在小区建造的整体成本中。因此其权属一般不存在争议。现实生活中开发商对此类停车位多采用分摊销售的方法，即开发商在不能保证一户一个停车位的情况下，将停车位销售给全部业主，每位业主按其住宅专有部分的建筑面积分摊停车位的购买费用。现实生活中，小区的物业服务企业向业主收取地面停车费不是停车位的租金，而是停车保管服务费。因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。另一种是封闭型车库。这种车库又分为两种：一是地上车库，开发商将商品房一层设计为车库和小房（储物间），业主购买自愿，面积不一，价位（单价）一般等同或者高于楼层，该车库同住房一样，一户一门，产权归业主所有，办理房屋所有权证，开发商一次收费（购房款），除代收办理产权登记的契税、费用外，一般不再收其他费用，车辆由业主自行保管，丢损自负。对此，业主一般没有异议。另一种是地下车库，四周封闭，划分车位，业主共用，对此类车库，《物权法》没有做出明确的规定，该法第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。只是对非封闭型停车位（占用共有道路或者其他场地的车位），明确规定属于业主共有，但对于车库的归属予以回避，从而导致认识上的重大分歧，目前比较有影响力的观点有四种：业主共有；开发商所有；以是否计入公摊面积决定归属；以当事人约定确定归属。
11.退房时，开发商收回购房合同，是否意味着合同已经解除？
问题：王先生买了套预售商品房，因为调到外地工作，与开发商协商解除售房合同，退掉已购房屋，开发商也表示同意。开发商要求王先生把已签订的《商品房买卖合同》交回，把购房款退还给王先生，请问这是否意味着购房合同已经解除？这样做妥当吗？
律师解答：许多购房人在签订购房合同后，因为种种原因，向开发商主张解除合同退房时，往往是将购房合同交回开发商，开发商退回购房人已交款项，其实这种做法是不妥当的，留下极大的法律隐患。因为没有证据表明双方的购房合同已经解除，而恰恰相反，现有的由买卖双方签字盖章的购房合同表明合同已经签订生效，如果开发商以一定要双方签字盖章的购房合同要求购房人履行合同，那对购房人十分不利，所以退房时，一定要与开发商签订合同解除协议，双方各执一份，或者在双方已签订的合同上由双方签上“合同作废”等字样，然后由双方保存。
12.开发商收取选号费是否有法律依据？
律师解答：开发商收取选号费的行为无法律依据。如果该选号费在双方未能签订《商品房买卖合同》时收取，开发商应当无条件退还；若开发商不退环选号费，可通过向当地建委投诉或向当地县级人民法院起诉的方式维权。
13.开发商收取“订金”后，若开发商违约，是否应当双倍返还？
律师解答：这是开发商欲规避法律责任的惯用做法。该“订金”与可以双倍返还的“定金”是不同的法律概念。《中华人民共和国担保法》规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。对于“订金”是否可以适用双倍返还的原则，目前没有相关法律依据。
14.开发商收取“定金”后，是否无论何种原因导致未能签署《商品房买卖合同》，都要双倍返还？
律师解答：不是。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
15.开发商所取得的“五证”和“两书”，具体指哪“五证”和“两书”？
律师解答：“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中“五证”属于行政许可的范围和性质，“两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。
16.开发商没有向业主出示“五证”，所签署的《商品房买卖合同》是否有效？
律师解答：自2006年开始，北京市所有《商品房买卖合同》均需要通过网签的方式签署，如开发商没有取得“五证”或“五证”全的项目，是不能通过网签的。如果开发商没有在签署《商品房买卖合同》前出示“五证”，购房人有权依法要求查看。如果购房人忘记查看开发商“五证”，也可以通过当地建委网站核实开发商是否取得“五证”。
17.双方签订《商品房买卖合同》后，在《商品房买卖合同》尚未办理预售备案登记前，购房人反悔，不想继续履行《商品房买卖合同》，是否可以以《商品房买卖合同》尚未生效为由，单方面解除合同，是否可以不承担法律责任？
律师解答：购房人应当按照合同的约定承担违约责任。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
18.购买精装修的商品房过程中，开发商在《商品房买卖合同》附件中，关于装修标准的约定，只有装修材料的品牌或同等档次，没有装修材料具体规格型号，该怎么办？
律师解答：购房人在购买精装修的商品房过程中，绝大多数都遇到这种困惑，至今没有相关的法规对开发商开发建设的精装修房屋装修材料和装修标准作出明确的规定。建议可以和开发商协商对部分主要装修材料进行“封样”，在收楼时以“封样”作为验收标准。发生争议后，一般选择适用《合同法》第六十二条的规定。
19.商品房交付时，开发商要求业主一并缴纳契税、公共维修基金和产权证代办费，是否合理？
律师解答：根据新的《商品房买卖合同》示范文本，开发商可以与购房人在《商品房买卖合同》中约定购房过程中税费的代缴纳。如果购房人已经和开发商事先在《商品房买卖合同》中有约定，则应当按照约定履行。如果双方没有约定，按照法定执行。契税的交纳时间，法律规定应当在办理转移登记时缴纳。
20.开发商要求在收楼时，必须先和前期物业公司签署《物业管理合同》并缴纳一年的物业费后，才能在物业公司领取钥匙，是否违法？
律师解答：商品房买卖合同和物业管理合同属于两个不同的法律关系，这两个法律关系是完全独立的，开发商的要求属于明显的违法行为。虽然在《商品房买卖合同》中，已经对前期物业管理有明确的约定，但是开发商交付房屋的流程不符合法律规定，开发商应当履行《商品房买卖合同》中约定的房屋交付义务，不得附加任何条件。购房人如不签署《物业管理协议》或不缴纳物业费，属于另外一个法律关系，应当通过其他法律途径解决。
21.收楼时，开发商要求购房人支付燃气初装费，否则不予交房。购房人是否应当缴纳燃气初装费？
律师解答：作为房屋的附属设施，燃气管道应由开发商负责安装，业主支付的购房款应该包含了房屋以及附属设施的相关费用。开发商收取燃气初装费没有任何法律依据，购房人有权拒绝缴纳。开发商以此拒绝交房的，购房人可以通过司法渠道追究开发商逾期交房的违约责任。
