房子，不仅可以用来居住，还可以作为家庭财产保值增值的有效手段。投资房产，风险低，升值空间大，而且房子还是看得见摸得着的固定资产。近几年房价一直呈上升趋势，且居高不下，人们投资房产的热情也持续高涨，因此，二十几岁的年轻人也可以考虑投资房产。房产投资还具有显著的特点：相对稳定，具有安全性和可靠性，可以拿明天的钱圆今天的梦。
房产投资的优势
投资不仅是一种保障，更是个人价值的体现。近几年，随着社会经济的发展，房产市场持续升温，有的大城市甚至出现火暴的情况。投资房地产仍是目前人们热衷的投资方式之一。
许多有眼光的人，在经营不同产业的同时，都不约而同地把房地产作为重要的利润来源。他们之中的很多人正是通过投资房地产而获得丰厚的回报，从而富甲一方。
房产投资最显着的特点就是，让别人的钱为你服务。在房地产投资中，你可以靠借钱买房，也就是房贷。很多时候，越是有钱的人，越是乐意贷款。而银行之所以愿意贷款，也正是看中了房地产投资的安全性和可靠性。
房产在个人理财中的优势，集中体现在三个方面：
1.规避通货膨胀的风险
视家庭的经济状况将家庭资产进行有效组合，以规避风险和获取较高的收益，是家庭理财的主要目标。要达到这样一个目标，一是要保持充足的现金流量；二是要证券化一部分资产，追求高的风险收益；三是要物化一部分资产，以规避市场风险和通货膨胀风险。而不动产中的房产，就是一种较好的工具。一般来讲，宏观经济面趋好时，会带动房产升温和价格上涨，投资者可以从中获利；宏观经济面恶化时，只要前一个时期房产价格的泡沫不太多，那么，相对其他市场而言，房地产市场要稳定得多，抗通货膨胀的能力也强得多。
2.利用房产的时间价值获利
房产的投资，是一项长期的投资。它的投资价值是逐步显现的。综观世界经济发展情况，工业化、城镇化是个必然的趋势。农村向城市转移，必将一步一步地改变城市房产的供求关系，使房地产这个短缺资源更显现出生机与活力，成为新的经济增长点。因此，从长远看，城镇，特别是经济活跃的大中型城市，其房产价格将会一步一步地上涨。
3.利用房产的使用价值获利
利用房产的使用价值获利的，主要渠道是出租。即将投资的商品房或门店，通过出租的方式获取收益。通过房产出租的形式获利，其核心是要算好账。
首先要算好时间价值和使用价值账。房产投资的关键，是有没有发展的潜力和价值。如商品房，一要看社区的规模如何；二要看社区的服务配套设施是否完备；三要看社区的环境是否舒适，绿化美化度如何；四要看社区的交通是否便利；五要看社区的治安状况和人文环境如何；六要看社区的周边生活群体如何；七要看所在城市人们对住房的价值取向和流行时尚是什么。
投资前，要把这些问题认真梳理一遍，然后确定：商品房是租给打工族住，还是租给白领住，抑或是租给其他人群住；现在出租，在使用价值上能不能获利，能获多少利；将来在时间价值上，房子能不能增值，能增值多少。
投资不是盲目地买房卖房，必须要充分了解市场。每个人的投资理念都不相同，因此所表现出来的投资方式、所获得的投资结果也不尽相同。有人专注于买住宅，有人只投资店面。即使投资住宅也不尽相同，有人只买高档房和别墅，有人更倾向于买二手房，也有人更乐于买房出租。当然也有很多杂家，短线投资、长期出租，无论是住宅、店面或是车库，只要能增值，能赚钱，就可以投资。
具体来说，要投资房地产，你应该做好以下一些准备：
（1）让自己变成专家。最好在买房前积累一定的购房常识，如购房的流程、法律法规等，另外还要学会看样板房和模型。人们很容易被样板房迷惑，进而草率地作出决定。不少样板房是开发商做给购房者看的，他们有意隐藏了房子本身的一些缺点。只有学会了看样板房，买房才不会那么冲动。
（2）不要贪小便宜。在价格方面，不要一看到“优惠价格”就冲动买房，应多方面考虑，也不能只重细节而忽视全面，主次不分，否则你所买的房子根本不是你想买的。
（3）全面考察。要全面考察开发商的实力，对其资质和楼盘有一个全面的认识，最好是选择有实力、有品牌的开发商，并检查其土地使用权证、预售许可证等证照是否齐全，以及房屋是否可以交易，通过这些方法可以最大限度地降低风险。
（4）看重实际问题。看户型是否合理，通风是否良好，朝向景观如何，设备是否齐整好用，还有交通、菜市场、学校等配套情况如何。
（5）货比三家。买房一定要拿出买衣服的劲头来，勇于货比三家。
投资房产的最佳时机
房产是看得见摸得着的固定资产，虽然是不动产，但它可出售、可租赁、可抵押，又具备有效抵御通货膨胀的优势，因此，它一直受到年轻投资者的青睐。最近几年，我国楼市一路飙升，人们投资房地产的热情也持续高涨，房产投资者从中获利很多。作为投资产品，与股票和基金相比，房地产相对稳定，这是因为房地产市场长期看好，只要有好的眼光，就会得到好的投资回报。
但是现在的房价始终居高不下，投资房产要想赚钱，就需要具备一定的资金和眼光。那么，究竟买房的最佳时机是什么时候呢？
1.考察“五率”
为了获取最大的实惠，在买房时机的选择上，二十几岁的人可以选用“五率”作为指标。“五率”即是：经济增长率、按揭利率、通货膨胀率、销售率、空置率。就个别楼盘来说，可选择在楼盘发售的头尾阶段买房，这时是折扣比较大的时候。大型的房地产交易会，对买房者来说也是一个较好的买房时机，因为有大量的楼盘统一推出，开发商为了吸引眼球，达到促进销售的目的，通常都会在交易会期间给予买房者较大的折扣或一定的优惠。这时候购房者一定要把握住机会，不能错过。
2.观察银行的态度
二十几岁的购房者要多观察银行对买房贷款的态度。银行手松，说明市场看好；银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度通常比专家的话真实、准确，可信度更高。
3.年终岁末是好机会
每年的年终岁末也是买房的大好时机。一方面在农历新年前，许多白领、营销人员等都会拿到一笔可观的年终奖，手头宽裕。另一方面，每逢新年，各开发商都会使出浑身解数来吸引购房者的目光，借贺岁推出房价优惠措施。所以，这时买房不失为明智之举。
4.观望期是买房最佳时机
土地是不可再生资源，所以，房地产市场处于低潮期也是阶段性的。在别人都在观望的时候，只要周边租房的价格一直居高不下，你大可以在观望期以低价买入。
以房养房的投资技巧
近年来，有不少人是靠“以房养房”来积累财富的。他们通常的做法就是，原先购买过一套面积较小的房子，后来为了改善居住条件而另外贷款，购买了一套大面积的房子，然后将先前的房子出租，用获取的租金来偿还银行房贷，如果每月的租金大于每月偿还的房贷，则还能获取一定的收益。
孙先生是“以房养房”的快乐一族。他将早先单位里分配的两室一厅老式公房用于出租，每月租金保持在1700元左右，再加上夫妻二人的公积金一千多元，到手的金额，足以还掉每月2500元的房贷，剩下的钱则存放到女儿的教育基金中了。就这样全家人轻轻松松地住进了新的公寓。
孙先生早些年就有了“以房养房”的理财观念。他的观点是，租房一般要通过较正规的中介公司进行操作，出租合同一般不会超过两年，而且根据明确的合同条款规定，如果遇到租金大幅变化时，出租人有权“终止”合同或重新商定出租金额，以及寻找资深的房产方面的理财顾问等。因此，“以房养房”对于自己来说，是比较合算的。
从目前的大城市房产行情看，“以房养房”回报率高于银行存款，收入稳定。
有人认为，正常情况下，租金收入+家庭其他收入（如工资、存款利息等）应大于还贷额+家庭的正常开销。在家庭收入和正常开销不变的情况下，租金收入越高，还贷金额越低，家庭财务状况就越安全。
1.“以房养房”投资理财的几种方法
（1）出租旧房，购置新房。如果你的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而你却拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么你就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。
（2）投资购房，出租还贷。有些人好不容易买了套房，却要面对沉重的还贷压力，虽然手里还有一些存款，但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行，而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数，心里就不是滋味。在这种情况下，可以再买一套房子，用来投资。如果能找到一套租价高、升值潜力大的公寓，就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息，这样不仅缓解了日常还贷的压力，而且获得了两套房产。问题的关键是要判断准确。
（3）出售或抵押，买新房。如果你手头有一套住房，但并不满意，想改善居住条件，可手里又没钱，那该怎么办呢？其实如果你将手中的房子出售变为现金，就可以得到足够的资金。你可以将这部分钱分成两部分，一部分买房自住，另一部分采用上述的第二个办法来投资。如果你卖了旧房却一时买不到合适的新房自住，就不如把原来的房产抵押给银行，用银行的抵押商业贷款先买房自住，再买房投资。这样，不用花自己的钱，就可以实现你既想改善住房，又想当房东的梦想了。
2.“以房养房”投资收益的计算方法
对二十几岁的年轻人来说，房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。既然是家庭中的重大投资，理所当然就应该慎重考虑投资的收益。计算“以房养房”投资收益的方法有以下两种：
（1）投资回报率分析。投资回报率分析公式：投资回报率=（税后月均租金-物业管理费）×12／购买房屋单价。此种方法是目前房地产投资中最常用的。此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率，是选择“绩优房产”的简捷方法。但它也有弊端，即没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
（2）投资回收时间分析。投资回收时间分析公式：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）÷（税后月租金-按揭月供款）×12。这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析，考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，此方法可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法适用范围广，但也有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。
防范房产投资风险
二十几岁的人可以根据自己的实际情况，将房地产作为保值增值的理财方式。
任何投资都有风险，房地产也不例外。房价涨跌不定。尽管如此，房产投资市场依然吸引着众多投资者。要想防止自己的房产投资变成一块“鸡肋”，投资者在入市前就应该关注房地产投资风险及其化解之道。
房产投资中有哪些风险呢？
1.价格风险
没有一个房产投资者能在房价下跌的时候睡得安稳，房产价格下跌对投资者心理的冲击往往大于对资产本身的冲击。在地产泡沫破裂的时候，很多投资者以5折的价格都没能把自己手中的房产卖出去，最后只能烂在手里。在一些房价下跌较大的区域，买房者为了自身的利益或者迫于过大的还款压力，有可能选择一种激进而冒险的方式——断供。
规避此类风险的方法就是关注房价的真实走向。这就要求投资者通过现实经济环境去推理，而不要听信他人的片面之词。
2.借贷风险
