7.1、某公司与某镇人民政府建设用地使用权转让合同纠纷案
【案例简介】
原告：上海某投资管理有限公司。
被告：上海市青浦区某镇人民政府。
1998年9月18日，原告与被告签订《意向书》一份，约定：
原告为创办民办上海某学院，特向被告征用300亩土地；原告需付被告土地征用费用每亩20万元（其中包括各项国家和地方征用土地规定所交的各项费用），计6000万元；原告须征用被告土地年限50年，如使用年限届满，视被告所需可续办手续，继续延期使用（如与国家有关规定相抵触，须按国家有关规定执行）；
本意向书一经生效，原告于10日之内向被告交付定金30万元，以供被告办理预立项相关手续之用。如因非原告原因，被告无法办妥该土地的征用手续，被告须将定金如数返还原告。一经办妥，该定金抵扣首期土地征用费用；本土地费用经双方协定，全部分四期付款，具体付款计划在正式协议（合同中）约定；本意向书一经签订，被告须在最快时间内于1998年12月底前初步办妥本项目的有关预立项和有关土地征用手续；本意向书一经签订，双方应在最短的时间内签订正式合约。
1998年11月27日，原告向青浦县某镇房屋土地管理所汇付款项30万元。同年11月30日，青浦县土地管理局某镇土地管理所向原告出具收据，收据上载明的收款事由为土地定金。之后，被告未能为原告办妥有关预立项和土地征用手续，双方也未签订正式合约。原告至今未能取得征用土地。2007年10月8日，原告委托上海市某律师事务所项被告发送了律师函，该函要求被告妥善处理好相关事宜。因原、被告未能达成一致意见，故原告于2008年6月诉至本院。
另外，根据原告提供的由被告财政科出具的青浦区某镇房屋土地管理所土地使用权转让费收支情况汇总表、镇政府与本所资金流动情况显示，原告已支付了土地定金30万元。
【法院判决】
法院审理后认为，本案被告既非房屋土地管理部门，无权出让土地，亦非系争地块的权利人，无权转让土地使用权，故原、被告双方签订的《意向书》违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告虽然没有直接向原告出具土地定金的收据，但根据被告财政科出具给原告的青浦区某镇房屋土地管理所土地使用权转让费收支情况汇总表、镇政府与本所资金流动情况显示，被告与青浦区某镇房屋土地管理所对由青浦区某镇房屋土地管理所向原告收取土地定金是有约定的，且也能证明被告已收到了原告支付的土地定金。从常理来说，如果被告与青浦区某镇房屋土地管理所对收取土地定金没有约定，原告在与被告签订意向书后，不可能向与其无关的青浦区某镇房屋土地管理所支付土地定金。因此，本院认定被告已收取了原告土地定金30万元。被告认为其没有收到原告土地定金的主张，本院不予采纳。综上，法院判决原、被告双方于1998年9月18日签订的《意向书》无效；被告上海市青浦区某镇人民政府应于本判决生效之日起10日内返还原告上海某投资管理有限公司土地定金人民币30万元。
【案例评析】
本案的争议焦点是土地转让合同是否有效的认定。
建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。
协议是由市、县人民政府土地管理部门（代表国家作为出让方），与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。
采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
本案案情介绍中被被告是上海市青浦区某镇人民政府，根据上述规定，其作为镇级人民政府，显然不具备土地出让资格，因此本案当事人双方签订的土地出让《意向书》违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
7.2、李元红与赣州宏建房地产开发有限公司等侵害国有土地使用权纠纷上诉案
【案例简介】
上诉人（原审原告）：李元红。
被上诉人（原审被告）：赣州宏建房地产开发有限公司（下称宏建公司）。
被上诉人（原审第三人）：赣州市城市规划建设局（下称市规划局）。
因参加章贡区站北区的开发建设，1998年7月，上诉人李元红通过以土地抵资的方式取得了位于赣州市站北区（五洲大道东侧）用地（证号赣市国用（1998）字第769号国有土地使用证），面积为1520.26平方米。2002年3月26日及2004年12月22日，被告分别经第三人审批取得了建设用地规划许可证（编号200220）和建设工程规划许可证（编号200483），第三人核准其在上述用地上建商住楼。被告所建商住楼竣工后，未经第三人批准，自行搭建了围墙和车库。2005年5月，原告通过出让方式取得赣州市章贡区站北区13号地块，该地块与被告的土地相邻。
另查明：经赣州市城市规划勘测设计院实地测量后，出具了相关测量图，经计算得出被告所建围墙占用了原告61.6平方米土地。双方为此协商未果。
在一审过程中，一审法院要求原告通过有关行政机关先行解决双方的争议。2007年2月1日，原告即向赣州市国土资源局（下称国土局）要求对此进行处理。国土局经调查于3月8日正式答复原告：根据《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地法》）规定，双方的争议不在我局行政处理之内，可直接向人民法院提起诉讼，依法保护自己的合法权益。
一审法院认为：双方争执的焦点是本案是土地确权还是土地侵权？土地确权是指人民政府对于公民、法人或其他组织因土地所有权和使用权争议所作出的处理决定，土地侵权是指不享有土地权属的人侵犯享有土地权属的人的土地所有权或使用权的行为。土地确权与土地侵权是两种不同性质的行为，前者是人民政府依照《土地法》就特定民事纠纷作出的裁决，是人民政府依职权实施的一种具体行政行为，当事人不服人民政府的确权决定而向人民法院起诉，属于行政案件。后者是一方当事人侵犯另一方当事人的合法权益，属于平等主体之间争议的民事活动，如果其中一方当事人直接向人民法院起诉的，应属民事案件，土地侵权是以土地确权为基础的，只有在土地权属明确的前提下，才会产生土地侵权的问题，权属不清，双方当事人对土地权属存在争议，就不能确认为侵权。如果双方当事人对土地权属都没有什么争议，这些权属依据就是享有权属的凭证，享有土地权属依据的一方当事人认为对方侵犯自己土地权属而向人民法院起诉的，人民法院应作为侵权民事案件受理。
本案的原、被告均通过合法形式取得了各自的土地，权属明确，界址清楚，各自的利益均受法律保护。双方对取得的国有土地依法享有占有、使用和收益并排斥他人干涉的权利，禁止任何人进行侵占。上诉人李元红未经规划擅自建起围墙和车库，并占用原告的土地61.6平方米，侵害了原告的合法权益，应依法返还，并拆除非法建筑。原告的诉求于法有据，一审法院予以支持。因被告是未经批准进行搭建，其要求行政部门进行解决，没有法律依据。同时被告提出其是在原告取得土地之前搭建并占用，不存在侵权，该理由是不成立的。李元红的行为虽然行政部门没有查处，但是由于其行为本身没有法律依据支持，即使原告取得的土地时间在后，李元红也不能以此为由损害原告的合法权益。因第三人是对被告所建商住楼进行规划，并未对其搭建的围墙和车库规划放线，故在本案中第三人无任何过错。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款、第一百一十七条第一款及第一百三十四条第一款第（二）项、第（四）项之规定，作出判决：由被告李元红返还原告61.6平方米的土地（位于赣州市章贡区站北区13号地块），并拆除上述地块上的建筑物，限于判决生效后30日内履行。案件受理费3910元及其他诉讼费500元均由被告承担。
上诉人李元红不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人宏建公司的起诉，本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。理由是：①上诉人是在房屋竣工验收合格后根据总平面规划图，以房屋为基准点搭建的围墙。也就是说，上诉人完全是搭建在经规划部门初步确定地理四至的己方土地范围内，不存在“占地”。如有“占地”行为发生，也应当是被上诉人规划局为上诉人的土地划定的地理四至红线“占用”了被上诉人宏建公司的土地，上诉人李元红在本案中无任何过错，应由被上诉人规划局承担责任。②从现有证据看，上诉人拥有使用权的土地的地理四至未经土管部门最终确定，故本案所涉土地权属不清，不能确认为土地侵权，而属于土地确权。本案不属于民事诉讼范围，应撤销原判，驳回被上诉人宏建公司的起诉。
被上诉人宏建公司辩称：本案是土地侵权纠纷而非土地确权纠纷，上诉人侵占被上诉人宏建公司的土地61.6平方米事实清楚，应当返还。因此，请二审法院驳回上诉，维持原判。
【法院判决】
法院审理后认为，上诉人李元红和被上诉人宏建公司各自享有的国有土地使用权，权属明确，界址清楚，本案不属土地权属纠纷，而是土地侵权纠纷，属于人民法院民事案件的受案范围。被上诉人宏建公司主张上诉人李元红侵占其土地61.6平方米，有土地主管部门确认的土地界址和赣州市规划勘察。
设计院出具的勘测结论予以证实，上诉人李元红亦认可其所建围墙和部分车库占用了被上诉人宏建公司的土地，只是对占用土地面积有异议，但上诉人李元红并未提供相关证据佐证，可以认定上诉人李元红侵占被上诉人宏建公司土地61.6平方米。上诉人李元红提出其车库和围墙是按照被上诉人市规划局核准的总平面规划图而建，其没有过错，应由被上诉人市规划局承担责任。本院认为，被上诉人市规划局核准总平面规划图的行为属于行政行为，不属本案审理的范围，上诉人要求被上诉人市规划局承担责任的请求，本院不予审理。原审判决对此进行审理不当，予以纠正。根据本案的实际情况，该占用土地为细长的三角形状，且已建起围墙和车库，如由上诉人拆除围墙和车库返还土地，则会对居住该小区的业主产生不安全因素；如返还土地后在上诉人的土地使用权范围内重建围墙，则会缩小上诉人所建住宅小区的出入通道，一定程度上影响该小区业主的通行安全。考虑该被占用土地的形状、使用价值和不动产相邻方的通行便利，对上诉人李元红所占被上诉人宏建公司的土地不宜作返还处理，采取折价赔偿的方式进行处理更为妥当。经本院释明，被上诉人宏建公司同意由上诉人对所占用的土地进行折价赔偿。经本院多次主持调解，双方终因赔偿款额问题未能达成协议。对该占用土地使用权的赔偿款，被上诉人宏建公司曾申请本院委托评估，后又撤回了评估申请。本院认为，鉴于本案实际，可结合被上诉人宏建公司受让土地时的成本、房地产价格上涨因素及该被占用土地的实际利用价值等具体情况，酌定该被占土地使用权的赔偿款为65000元，即由上诉人李元红支付赔偿款65000元给被上诉人宏建公司，被上诉人宏建公司则将该61.6平方米土地的国有土地使用权移转给上诉人李元红。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但判决拆除围墙和车库、返还土地的方式处理，既可能影响该小区业主的生活，也不便于判决的执行，不属于解决纠纷的最佳选择，故予以纠正。
【案例评析】
本案的争议焦点是对土地使用权侵权的认定。
土地确权是指人民政府对于公民、法人或其他组织因土地所有权和使用权争议所作出的处理决定。
土地侵权是指不享有土地权属的人侵犯享有土地权属的人的土地所有权或使用权的行为。
