安全也包含两个方面的含义，一是人身安全，包括交通安全、防灾减灾和抗灾等；二是治安安全，包括防盗、防破坏等犯罪防治。
方便主要指居民日常生活的便利程度，如购物、教育、交往、户内户外公共活动、娱乐、出行等，包括各级道路和各类设施的项目设置、空间布局和通路的联系。
舒适包含的内容更为广泛，有与物质因素相关的生理性方面的内容，也有既与物质因素又与非物质的社会因素相关的心理性方面的内容。广义的舒适可以包含卫生、安全和方便在内的与物质因素相关的内容，同时还包括居住密度、住房标准、绿地指标、设施标准、设计水平、施工质量以及人性化空间和私密性等内容。
3.3.3综合效益原则
合理利用土地、资金、能源、劳动力及材料，用最小的消耗取得最大的环境、社会效益，最大限度地提高居住区规划与建设的综合效益。
经济效益主要考虑建设资金的投入与产出的关系。投入包括一次性建设费用和日常性维护及使用费用两部分。一般说日常性费用大于一次性建设费用。因此，既要重视节约一次性投资，更要重视日常性运行和管理中的支出。
社会效益主要考虑对住区居民生活质量的影响，可通过住区的建设对城市产生的影响来分析与评价，其评价内容包括居住环境质量、居住稳定性、社区活动、社区服务、社区安全等方面。
环境效益主要考虑对住区环境质量的影响，可从日照、空气、水、土地、生态、污染和环境资源等方面进行分析评价。在规划设计中既要满足国家法规规定的要求，也要力争以较低的代价去实现更好的环境效益。
3.3.4整体性与多样性原则
整体性原则是住区建设与社区营造的重要原则，它不再仅仅局限于对居住空间物质环境因素及其经济、效率的关注，同时还要求对社会结构、居民生活、交往行为、文化观念等进行多层次的关注与探求。住区建设在城市的物质空间塑造中具有极为重要的地位。不同规模、丰富多样的住区形式，不仅对住区本身，而且对城市的特征和城市多样性的形成非常重要。在规划设计中，应该将住区建设放到城市的层面去考虑它的组织结构、布局结构和空间结构的整体性，应该从营造生活环境的角度去考虑满足居民需求的多样性。
住宅的设计应符合家庭居住功能的需要和采用能够节约资源、能源的新材料、新构造和新结构。上海市人类居住科学研究会的《面向21世纪初居住区建设研究》中提出从居住文化分析着眼，住房类型主要决定于传统家庭概念和现代化生活的渗透。从调查中发现，有幼儿或未成年儿童的中青年夫妇，希望有老年人照顾；步入老年社会，“老有所养”也希望有子女照顾。
然而，现代化生活，又要求老年人与青年人在生活上相对独立又相互靠近，这也要求住宅户型能够满足不同年龄阶段、不同家庭结构的多样性需求，并有一定的灵活可变性。
3.4住区开发策划
住区开发策划过程分为开发决策和住区开发建筑策划两个基本过程，虽然不同类型的开发项目建筑策划方法不同，但基本方法相似。
开发决策是对宏观经济、企业自身筹资能力、经营能力以及风险和盈利进行综合而实际的科学分析，以确定开发项目是否实施，其执行者是开发商自身的决策层。
对于住区规划而言，前期的策划与分析具有更为重要的意义。完全的市场经济行为使得住区开发商要有一个清醒的头脑来适应专业化经济形势下的住区开发。住区开发建筑策划师以专业化手段、群体协同，以理性调查数据为基础，将拟定开发的居住产品概念化和抽象化，并对其投入产出进行定量分析，促使产品能够充分赢得市场，形成良好的综合效益的逻辑化运作过程，住区开发策划是由开发企业的建筑师、设计单位的建筑师、专业项目策划公司、造价估算师及住区开发相关的专业工程技术人员共同合作完成的。策划过程实际上是针对拟建住区的区位及前期分析，对住区进行适宜的定位，拟定相对应的消费群、吸引眼球的“卖点”及相对应的住区设计内容，其共同目标是创造能够赢得市场并具有良好社会效益的居住产品。
3.4.1住区开发建筑策划
住区开发建筑策划过程既是经济运作行为，也是专业化行为，在这一过程中，市场成为其重点研究的对象，协调各相关的专业人员或公司的意见并使其具体反映在开发方案上。其具体工作内容包括：
第一阶段：由开发企业的专业人员制定信息采集的类别和目的，指定或委托有关专业人员或专业公司进行工作，完成调查报告，然后由营销人员根据所得信息和数据进行开发项目的市场定位分析；
第二阶段：由建筑师根据调查报告和市场定位分析进行概念设计寻找“卖点”；
第三阶段：工程技术人员、造价师和营销部共同对初步设计方案的开发成本及市场销路进行系统分析，并对第二阶段的开发概念设计进行适当调整，然后由营销人员与专业策划公司合作对设计方案进行市场“包装”，拟定市场推广策划方案；
第四阶段：由建筑师和工程技术人员共同负责开发过程中的开发概念的调整与深化。
3.4.2信息采集与分析
住区开发策划阶段需要对开发的住区项目进行各方面的信息采集，并进行相关的分析。
1)居住需求分析
对于目前完全市场化行为的住区开发来说，区位固然重要，但对于城市经济的不同发展阶段、不同的消费群，区位的好坏则是相对的，不是绝对的。
随着城市结构和经济结构的变化，区位的好坏对于不同收入的人来说在不断变化，具有一定的指向性；随着城市的发展与交通方式的变化，居住需求的趋向也在不断变化。
住宅的需求是在一定市场条件下有支付能力的住宅需要。所以，广泛地收集该区域的城市经济发展态势、经济构架、人口规模、年均收入及收入差异比例等相关的经济数据，可准确地确定住宅需求的范围。
2)自然条件的可利用性
开发用地的可利用性分析包括：①地质情况和预期费用；②用地范围内的基础管线费用；③地形的可利用性；④地块周边已有建筑或规划建筑的相互影响；⑤拆迁情况和可实施性。其量化分析结果内容包括：容积率的控制及利润空间的伸缩度；住区空间环境的初步构想；开发用地的功能分配；交通流和停车方式的总体设想；不同开发档次住宅区统计率取值范围。
3)项目定位
开发项目想要占据市场，就应该具有使市场认可的“卖点”，规划设计、工程质量、景观环境、室内空间、配套服务、物业管理、品牌效益等都是形成“卖点”的基础。通过对主要竞争项目的分析，可以正确确定项目定位，使策划工作更加有的放矢，避免盲从。
项目定位一般包括对以下内容的分析：第一，区域内已建成项目的比较及供应量，其内容包括：①户型类型；②套型及户型比例；③租售价；④空置率；⑤发展商；⑥物业管理公司；⑦住户入住情况；⑧公共设施的配置；⑨停车方式及数量。第二，区域内已建成地产项目工程调查，其内容包括：①建筑结构形式和设备选型标准；②主要用房的装修标准。
4)消费群体定位
消费群定位是在区域经济环境调查和分析、主要有竞争力的地产开发项目调查基础上进行的，同开发项目定位、区域经济环境及开发成本等因素有关。拟定目标消费群对于以量化的分析方式优选规划设计方案，谋划居住概念、营造“卖点”非常重要。
拟定目标消费群就要对其生活轨迹、生活需求、年龄和家庭结构有一个概念性的分析，从而确定以下内容：①配套设施的设置；②户型比例；③户型面积；④房间面积分配；⑤户型优势分析；⑥住区环境艺术取向；⑦停车及交通环境设想；⑧单位楼价估算及销售进度估算。以上步骤的实施为建筑师的设计和发展商的营销策略打下理性基础。
不同的消费群对应于不同的住房类型。目前，商品住宅具有市场竞争潜力的开发类型包括：①独立别墅；②连体别墅；③复式独立公寓；④复式连体公寓；⑤多层住宅；⑥高层板式住宅；⑦高层塔式住宅①。住区策划就需要针对不同消费群，为其规划相应的住房类型，并满足相应的户型配比，指导下一步的住区规划工作。
3.4.3成本收益分析
成本收益分析是使住区开发方案最优化的过程。地产开发的利润永远是“算”出来的。这个“算”包括了六个方面：①需求测算；②地价测算；③工程建造成本测算；④管理及财务成本测算；⑤售价测算；⑥开发周期的风险测算。及时对实施方案进行调整，可更好地达到开发决策所拟定的目标，实现综合利益最大化。
住区开发成本包括短期成本和长期成本，短期成本是指，在住区开发过程中为生产一定数量的居住产品所需的各种成本总和。短期成本应包括以下几个方面：①楼面地价；②工程前期勘察设计成本；③小区基础设施成本；④环境工程费；⑤工程建设安装成本；⑥销售宣传成本；⑦经营管理成本；⑧资金成本；⑨风险成本。
住区运营中的长期成本是指，居住区在其有效使用周期内，为保证该住区的正常使用和居住者在购买住房时所认定的生活舒适度和方便度所需投入的成本总和。在制定策划方案时，应充分分析长期成本对住区生活持续性的影响，并应着重对以下方面进行量化分析：①住区设备运营周期和维护费用；②住区环境维护费用；③保安、服务人员和管理人员的人工成本；④会所及住区生活服务项目的确定；⑤可供对外营业的场所和预计收入。
依据对住区开发的成本收益分析，许多住区会选择分期开发，这也是基于以上的分析制定的。一般多层住宅开发项目应以5万~6万平方米建设量为一个周期。主要因为多层小区的单位工程较多，如工程量太大，施工单位流水施工难以展开，资金压力很大，不能形成良性循环。一般高层住宅开发项目以8万~9万平方米建设量为一个周期较为合适，一个建设周期为一年半左右(包括室内装修)。从经营的角度，分期开发的目的有三：①开发资金可滚动循环；②淡化市场风险，及时调整策划方略；③利用土地增值空间提高开发收益。住区价值是其土地价值无限性和建设价值有限性的组合，随着城市化进程的加快，土地不断升值，使住宅自身价值也不断攀升。通过分期建设可把土地的攀升价值适当存储起来，加大开发商的终极利益。
开发策划程序中每一步骤都应具有与其工作目标相符的成本测算过程，由浅至深，形成覆盖开发全过程的成本收益分析。成本的分析与控制是开发策划的一个重要环节。
3.4.4确定技术经济指标
住区规划中的各项技术经济指标，是衡量规划设计的质量以及开发项目经济效益好坏的重要标准和依据。在规划设计前，一些重要的控制指标已由土地管理部门和规划管理部门给出，如开发用地的总面积、容积率、控制高度、建筑密度、绿地率等；还有一些指标则由开发企业根据开发项目的要求提出，作为规划的依据，如户室比、高层比例、各类户型的居住面积、总造价、建筑工程单方造价等。上述各项技术经济指标，要综合考虑，既要保证开发企业的经济效益，又要符合有关管理部门的要求，以取得良好的经济效益和环境效益。
