崔某和房地产公司签订的合同约定的交房条件并非是以交付钥匙转移房产的占有为条件，而是将房地产公司同时具备建筑工程竣工验收备案表、住宅使用说明书、住宅质量保证书（即两书一表）这3个条件方可办理接收手续作为条件，并不是其中之一具有时交房条件就成立。崔某是在2009年12月3日才取得建筑工程竣工验收备案表，才使得交房条件全部满足合同的约定。因此，崔某以取得建筑工程竣工验收备案表的时间作为实际交房时间，并依此请求违约金是符合合同约定的。
7.房屋面积“缩水”，是否有权要求赔偿？
案例：村民宋某在2006年3月与房地产开发企业签订了商品房买卖合同，约定房屋建筑面积为100平方米，每平方米价款为3200元。宋某在办理房屋所有权证时得知，房屋的建筑面积为96平方米。开发企业返还了宋某4平方米的房价款1.28万元。宋某听说房屋面积“缩水”超过3％时，超过3％部分的房价款应由开发企业双倍返还。因此，宋某认为开发企业尚欠自己3200元。那么，宋某是否有权要求赔偿？
解析：我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”在本案中，宋某与开发企业签订的商品房买卖合同对房屋面积误差处理方式的约定很明确，是据实结算。因此，宋某的请求没有法律依据。
8.房屋被开发商抵押给了银行怎么办？
案例：村民甲与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定购买住房一套。合同签订后，甲如期交纳了全部房款40多万元，但交房日期过去一年多，某房地产公司仍未交房。此时甲方知该房屋在购买之前已被抵押给银行，甲遂起诉至法院，要求解除合同，并由某房地产公司双倍返还已付房款。甲的诉讼请求能实现吗？
解析：甲的诉讼请求能实现。根据相关法律规定，开发商在预售商品房时，应主动向购房者出示商品房预售许可证，如果房屋存在抵押情况，开发商应以书面形式明确告知购房者，否则不能视为已尽告知义务。如果最后导致无法按期交房，购房者可以欺诈为由，要求解除合同，并要求开发商双倍返还已支付的购房款。值得注意的是，开发商可能在诉讼期间，将涉讼房屋迅速解押，导致合同目的达到可以实现的状态，阻止购房者实现解除合同和双倍赔偿的请求。为了减少不必要的购房纠纷，购房者在预购商品房时，除了查看开发商提供的商品房预售许可证，还应到房地产交易所对自己准备购买的房屋进行专项查询，以确定其是否存在被抵押情况。
9.开发商变更建设规划怎么办？
案例：近日，某县居民小区小康佳园的20多位业主，在交房验收时发现开发商肆意变更了规划，更改了住宅公用部位设施，将公共配电房、老人活动室挪到架空层，园区里两块绿地花园变成了面店，公共停车位也被占用。业主们对此意见很大，两次要求面见开发商，都遭拒绝。出现这种情况，业主该怎么办？
解析：开发商更改规划主要在于利益驱动。根据我国相关法律的规定，项目建设过程中开发商不能随意更改规划，如果有更改，必须通知所有业主，并征得业主同意方可。否则，即使开发商征得了规划部门的批准，从合同的意义上讲，也属于违约行为。对于这种违约行为，根据我国《合同法》的规定，业主可以要求开发商按原规划实施设计方案，也可以要求开发商赔偿损失，具体赔偿标准视违约程度而定。如开发商有重大规划变更，属于根本违约行为，业主可以要求解除合同，提出退房。
10.买按揭二手房，如何追回被骗的购房款？
案例：进城务工人员高某经过十几年的打拼攒下了点积蓄，想在城里买一套住房。经过多方面考察，高某看中了一套28万元的二手房，（此房卖主还在按揭之中）。高某于是通过中介公司签订了购买合同，合同约定：高某支付一半房款后同卖主办理交易手续。不久，高某支付给中介10万元，中介将10万元转交给了卖主。不想从此卖主消失得无影无踪，高某叫苦不迭，中介也无可奈何。高某的损失该由谁赔？
解析：在本案中，高某的损失只能向中介公司追偿。高某通过中介公司同卖主签订了购房合同，中介公司作为保证人对合同的履行承担保证责任。由于中介公司管理措施不到位，致使购房者的资金出现不安全，根据担保法的有关规定，中介公司应对高某的损失承担连带赔偿责任。同时，为了规范中介公司的二手房交易行为，购房者在通过中介公司购买二手房时，还应与中介公司签好相关违约赔偿的约定，确保交易的安全。
11.房价上涨，购房人如何维护自己的权利？
案例：今年初，某县的何某经人介绍，看中了某市某区张某的一套房子。双方谈妥价格、签订购房协议后，何某支付了2万元的定金。由于该房屋的产权证迟迟未办理下来，房子交割之事也只好推迟。但是，近期房东张某却告诉何某，不想卖房了，愿把定金退还给他。何某很气愤，认为张某是看到房价上涨了才违约，但由于是熟人介绍，当时双方签订的协议没有约定违约赔偿等相关事宜。何某该如何维护自己的权利？
解析：尽管何某与张某之间签订的协议，没有约定违约赔偿事宜，但双方签订的定金协议是客观事实，而那份定金协议一直到现在仍然有效。根据我国有关定金的规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，接受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。因此，依据法律规定，房东张某看到房价上涨感到吃亏而反悔的行为显然属于违约行为，何某可以要求张某继续履行协议，如果张某拒绝履行协议，何某可以提起诉讼，要求张某返还双倍定金。当然，如果何某在协议中与张某就违约赔偿作了约定，在违约赔偿额多于双倍定金返还额时，何某还可以选择违约赔偿的方式维护自己的权利。所以，签好合同很重要。
12.逾期交房如何计算违约金？
案例：2008年10月23日，某村村民徐某买住房一套，与房地产开发公司签订预售房合同一份。合同规定：单价每平方米2100元，建筑面积101.21平方米，计21.2541万元。住宅标准：安装管道煤气、暖气，入住通气，有线电视、电话线入户接头。交付日期为2008年12月15日。付款方法：合同生效后5日内，徐某向开发公司支付第一期房款（即购房定金）1万元和第二期房款14万元，余款由徐某分3年按期支付给开发公司。如开发公司逾期交房，需每日赔偿违约金100元至房屋可以入住为止。合同签订后，徐某在2008年度按约交纳了15万元。2009年3月25日，开发公司向徐某交住房钥匙，但房屋未通暖气和煤气。2009年4月27日通了煤气，2009年11月25日通了暖气。徐某认为开发公司逾期交房，存在违约，要求赔偿。但开发公司拒绝赔偿，徐遂诉至法院。徐某认为，房屋实际交付日期应为通暖气的2009年11月25日，要求开发公司交纳违约金3.45万元。徐某的主张合理吗？
解析：徐某与开发公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，合法有效。开发公司未按合同约定期限交付房屋，后虽交房但未达到合同约定的入住条件，对形成纠纷负有主要责任，应承担违约赔偿。依双方合同约定，逾期交房违约金为每日100元，按实际逾期天数计算。徐某认为房屋实际交付日期为通暖气的时间，理由不妥，因夏天不供暖气，应以通煤气达到基本入住条件为交房时间。所以，徐某可以从开发公司那里获得的逾期交房赔偿为1.31万元（按合同约定，违约金标准为100元每日。自2008年12月16日起至达到基本入住条件2009年4月27日止，共131天）。此外，如果徐某同开发公司没有对逾期交房的违约金作约定或约定不明，违约金的计算应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布，或者按有资格的房地产评估机构评定的徐某所购同地段同类房屋租金标准确定。
13.非正式购房合同未履行，能否要求退还房款？
案例：2010年10月，村民杨某看中了一套商品房，因当时开发商尚未取得该楼盘的商品房预售许可证，担心房子被人买走，杨某便和开发商签订了非正式购房合同。合同约定最迟2011年9月1日交付房屋，如果开发商逾期交房，则按每天房价款的万分之五支付违约金；如果开发商逾期1个月，杨某有权解除合同，开发商除了退还杨某已经付的房款外，还要双倍退还定金。随后，杨某支付了2万元定金和首期房款10万元。2010年12月，开发商拿到了该楼盘预售许可证，售楼处要求杨某签订正式的商品房买卖合同。但杨某发现该楼盘存在不少问题，打算不购买该楼盘。杨某是否可以要求开发商退还已支付的房款和定金？
解析：本案是关于开发商在未取得销售许可证时，与购房者签订的非正式合同是否有法律效力的问题。根据建设部《商品房销售管理办法》明确规定，开发商在没有取得商品房销售许可证之前，是不能以各种名义、方法销售或变相进行楼盘销售的。本案的做法违反了这一规定。依据合同法的有关规定，违反法律行政法规的强制性规定的合同无效。因此，杨某与开发商签订的非正式合同是无效合同。杨某可以主张该合同无效，并要求退房退款。但杨某在明知开发商无预售许可证的情况下仍签订合同，自身也有一定过错，所以杨某无权要求开发商双倍返还定金。
14.新合同与旧合同不一致，执行哪个合同？
案例：2008年8月，某镇村民郑某看中了一套住房，因开发商尚未取得该楼盘的商品房预售许可证，郑某便和开发商签订了非正式购房合同。合同约定最迟2009年9月1交付房屋，如果开发商逾期交房，则按每天房价款的万分之六支付违约金。随后，郑某支付了购房定金和首付房款。2008年12月，开发商拿到了该楼盘预售许可证，要求与郑某签订正式的商品房买卖合同。郑某发现正式合同中交房时间推迟到2009年11月30日，并且，延迟交付房屋的违约处理方式变成了按中国人民银行同期贷款利率计算。对此，售楼部的工作人员解释说，只是为了办理购房手续，原来双方签订的合同仍然有效，郑某于是签约，保留原合同。后来，开发商延迟交房，郑某要求按旧合同支付违约金，而开发商提出应该按照新合同执行。应该执行哪个合同呢？
解析：执行哪个合同，关键看新合同的签订是否是双方当事人的真实意思表示。如果双方签订合同时，意思表示是真实的，如开发商已经告知郑某，一切按照新合同来执行，且郑某已经接受了这样的变更，那么表明双方认可了新合同，郑某就应按新合同执行。由于新合同未能真实地表达出郑某的意思表示，所以郑某可以主张变更新合同或执行旧合同。由于旧合同是在开发商尚未取得预售许可证的情况下签订的，根据建设部《商品房销售管理办法》的规定，属无效合同。郑某可以主张旧合同无效，要求开发商返还已支付的房款，返还双倍的定金，还可以要求开发商支付因延迟交房而造成的损失赔偿。
15.商品房因意外灾害受损，责任由谁承担？
案例：某村十几户村民集体在县城购买了某房地产开发公司开发的楼盘，房屋已经交付使用，但还未办理房屋产权证。由于这个地区连绵不断降雨，导致泥石流，十几户购房者的房屋遭到部分损毁。这十几户购房者要求房地产公司承担责任，并要求退房。房屋毁损应由谁承担责任？
解析：在本案中，房屋毁损应由购房者承担责任。
