综合服务是物业管理公司为满足业主或居民工作、生活需要而提供的非要素性劳务。它对塑造房地产业的形象、提高物业的价值和使用价值以及物业管理公司的效益，对改善居住条件、方便居民生活都具有重要作用。
一、综合服务的含义
综合服务指对物业及其区域的全方位服务。所以，从广义上说综合服务包括所有的物业管理服务，包括对物业及其设备的修缮、环卫、保安、消防绿化及家居服务等。狭义的综合服务则仅指为居民提供衣、食、住、行、修、医、教育、健身、娱乐等方面的经营性服务，指物业管理附加的功能性服务。在没有特指的情况下，物业管理学中综合服务的概念就是狭义的经营性服务。
综合服务具有综合性、盈利性、相对垄断性等特征。综合性指物业管理公司提供的综合服务是多方面的，包括居民生活所需的吃、穿、住、行、医、用、修等各种服务。盈利性指这种综合服务不是福利型服务，其经营目的是获取合理的利润。相对垄断性是指在地理位置上，物业管理公司对物业区具有独家管理权，有抢占有利经营场所的特权，因而相对垄断着物业区域内的经营市场。
综合经营服务一方面方便了居民生活，另一方面又增加了物业管理资金来源，所以是利国利民的好事。
二、综合服务的内容
综合服务包括餐饮、副食、服饰、维修、居室、日用百货、信托、文化、体育、娱乐、中介服务、商务、信息咨询及各种代理等内容。
民以食为天。物业区域的众多居民生活需要价廉物美、方便快捷的饮食服务，包括早点、主食供应、中档餐厅、烟酒糖茶副食、瓜果蔬菜、燃料供应等。
服饰服务主要是方便中老年、儿童购买服装、布料、内衣等家居日常服饰用品以及为居民提供洗染、缝纫服务。
维修服务指为居民修理自行车、家用电器、煤气灶具，修锁配钥匙、修表、修门窗及家具等服务。
居室服务有装修、粉刷、清扫、搬家、地毯清洗等服务。
信托服务是受住户委托为其办理各项事宜，如代收缴各种费用，代办租赁、转让、看管房屋，代订车船机票，代聘各类家庭服务员，代为照顾孤寡老人等。
文化教育包括开设书店、图书室、影视厅、音乐茶座、网吧、音像制品店；办托儿所、成人夜校、专业培训、文化知识讲座、组织群众艺术团体等。
体育娱乐主要是开设游泳池、健身房，办歌舞厅、棋牌室、游乐园等。
中介服务可提供房产评估、公证，代办储蓄，婚姻介绍、工作介绍等。
在商厦综合服务中，充分利用商厦中信息渠道，为商户提供各种商情信息、经营管理咨询服务；购置设备为商户提供通讯、传真、电子邮件、打字复印等商务服务；为商户提供便利的商务谈判或签约场所等。
三、正确处理综合服务与物业管理的关系
（一）综合服务与物业管理主业的关系
综合服务是物业管理的附带服务，是物业管理公司的“三产”，是为物业管理服务的。物业管理是物业管理公司的主营业务，而综合服务是其兼营业务，绝不可本末倒置。但是，综合服务在很大程度上给物业管理以支持，这既表现在综合服务在盈利上对物业管理资金的支持，又表现在通过综合服务使物业管理环境更趋完善。所以，综合服务对整个物业管理工作具有推动作用，是物业管理公司十分重视的一件大事。物业管理公司往往投入较多的资金、人才和设备，积极开展多种多样的综合服务。应当注意的是，不能挪用维修基金、设备更新基金等专项基金来开展综合服务，不能损害业主的根本利益而为其提供附属性服务。
（二）综合服务与居民生活的关系
综合服务首先是为物业区内居民生活需要而开设的。每个服务项目都必须以居民的客观需要为前提，以居民的消费内容、消费层次给综合服务定位，这样才能适销对路，综合服务才能真正发挥其应有的作用。同时，综合服务的对象是特定的，一旦失去客户的信任，综合服务就失去了经营基础。不仅如此，综合服务的对象更是综合服务之本源物业管理委托人，是物业管理的“上帝”。居民对综合服务的满意程度，直接影响到物业管理主业的生存。所以，要正确处理综合服务与居民的关系，在服务品种、服务质量、态度、价格、便民程度上，要办出水平，办出特色，办出情义来。树立为居民服务、为物业管理服务的全新概念。
（三）综合服务与物业环境的关系
物业区内的经营场地是有限的，在住宅小区和商厦内外寸土寸金之地，如何处理好综合服务与环境的关系，是关系到多方利益的焦点问题。
综合服务在为居民提供服务的同时，如果要占用空地，产生噪声、污水等污染，必然为邻近居民带来生活的不安与不便。所以，物业管理公司必须权衡盈利与扰民的关系、综合经营与环境保护的关系。在选择综合服务项目、地点、经营方式等方面，要注意与物业环境的净化、美化相协调。任何引起居民反感的综合服务，都必须禁止，以免破坏环境，损害物业管理之根基。
复习思考题：
1.什么是房屋修缮？房屋修缮管理有哪些特点？
2.房屋修缮管理的原则是什么？
3.简述房屋修缮管理的内容？
4.什么是房屋设备？它由哪几部分构成？
5.房屋设备管理有哪些内容？
6.简述给排水设备管理的内容？
7.简述电梯设备管理的内容？
8.简述供电设备管理的内容？
9.简述环境管理的涵义和内容？
10.简述治安管理的基本要求？
11.试述如何搞好消防管理？
12.如何理解综合服务的含义？
13.简述综合服务的内容？
14.如何正确处理综合服务与主业、环境、居民之间的关系？
〔内容提要〕
住宅小区是现代城市住宅基本组合分布形式。庞大、复杂的人群立体聚居在几平方公里的区域内，如何维持小区内社会秩序、营造舒适、优美、文明的居住环境，是住宅物业管理理论与实践的核心内容之一。本章概括阐述了住宅小区物业管理体制的形成过程，详细分析了住宅小区的功能和特点；重点阐述了住宅小区物业管理的目标、内容和特点以及住宅小区物业管理资金的来源、使用、管理及服务费的构成及其测算；并简要介绍了优秀管理住宅小区的创建实务。
