商铺投资广告中不乏一些让人热血沸腾的商铺广告语，常常让投资者怦然心动，然而有效的客流才是判断商铺未来价值的关键所在。
《孙子兵法》曾云：“知己知彼，百战不殆。”通过合理的客流测评可以为后续商业项目经营提供真实可靠的统计数据，投资者亦可根据评估报告的结论，作为未来商业运作的发展方向。下面为投资者详细阐述商业地产客流测评的原则与方法。
1.投资者进行客流调查的意义。
投资者在进行商业地产投资时，首先要了解所在区域商圈的整体经营状况。所谓商圈，是指以店铺坐落点为圆心，向外延伸一定距离，以此距离为半径，形成圆形的消费圈。商圈之大小视其业态种类之不同而有所区分，以零售业为例，一般以方圆500米为主商圈，方圆1000米为次商圈。
投资在了解项目所在商圈的整体经营情况后，还必须观察周边相似物业的经营水平，经过判断后测定在此开设商铺的可行性，并采取客流测算方法来确定投资利润的实现状况。
客流调查的意义是可以根据目标商圈的客流监测的统计数据，进一步了解影响该商业区零售额的各种因素和零售额构成的变化，通过深入分析该商圈客流、人流的结构，以及消费者对商业区建设的建议、愿望和需求，为进一步改善消费环境，促进该商业区的健康发展，以及进行商业区结构调整提供参考依据。
2.客流调查的前期准备——商圈竞争评估。
了解目标投资商铺所在商圈内同类项目的饱和度，有利于投资者判断在此经营项目的可行性，也是进行客流调查的前期准备。
在做商圈竞争评估时必须考虑多种因素，在前面的商圈内容我们已经详细分析了，并且介绍了商圈竞争评估的方法，投资者不妨借鉴。
3.客流测算方法的全面解析。
在了解所在商圈的饱和指数后，投资者应该根据所选择的商业项目类型，采取不同的测算方法来进行客流评估。
（1）新型商业项目的客流测算方法。
有很多的新型商业项目离开传统的商业圈，选择在成熟商业圈的周边作为自己的建址之所。而此时进行客流调查时划定的测算范围则比较大，基本覆盖于一级商圈1公里以上，二级商圈2公里～3公里的范围内。在确定测算范围后，要明确能够到达项目所在位置的所有交通路线的网络布局。投资者应该以一公里为半径画圆，明确这个范围内包括写字楼、商业、住宅、公园等建筑设施的布局情况，了解哪些路能使消费者经过本项目，了解哪些岔路口会导致人群分流，为客群测算作好前期准备。
对于新型商业项目而言，它的客流测算步骤有以下几点：
①渗透法：即本项目对其他商圈的人流吸引力，通过计算可以得出其他商圈，未来可能会到达本项目的人群数量。
②车流计算法：通过计算日常经过本项目的机动车和非机动车（自行车等）数，以及可能会在本项目停驻的机动车和非机动车的数量，以此来判断本项目潜在的消费客群数量。
③岔道计算法：由于项目附近会分布很多交通路线，而岔道的出现可能会导致人群的分流。因此要计算有多少条道路能直接到达项目本身，以便掌握第一手的真实客群数据。
④细节调研法：在对投资项目进行细节调研时，调查者会在平常时间内分四个阶段，每个阶段一个小时，以进入商业区人数为标准，每隔一个时间段清点一次，分时来测算客群的通过数据，然后根据营业时间推算全天客流量，力求做到不重不漏。
例如，以早上八点到九点的上班高峰期，测算经过本项目的人数和车辆数。然后根据一天之内几个时间段的统计数，计算出一天的平均值，即当日经过本项目的人流量。针对周末人流量较大的情况，这时测算就应多选择几个时间段，计算周末的客流日平均值。最后将调研时期的客流日平均值汇总计算，得出这一段时间节点内的日平均客流量，作为投资该项目的数据支持。
（2）成熟商业项目的客流测算方法。
成熟商业项目由于已经拥有一定的客群支持，因此投资者选择以此作为商铺经营之地时，在测算客群流量的同时，还要掌握客群的构成结构，以便根据客群的实际需求，有的放矢地设置最适合该区域人群消费习惯的商铺经营方式。
成熟商业项目主要采取的测算方法是竞争对手调研法：其调研方法与细节调研法的方法大致相同，也是分平日和节假日两个时间节点，在商铺选址地附近的同类商业项目中，选取一定的时间段作为调研基准，以半小时为计算时间段，来测算进入商业主体的日均客流数量。
该种方法除了计算出到达本项目的日均客流数外，还进一步计算实际购物的人数总量。调研者一般可以在商铺收银台作为样本采集点，以10个人为样本采集区间，观察几个人的消费是零星消费还是大宗采买，以此来核算有效消费者在整个样本区间内所占的比例，作为开设商铺的原始数据支持。
调研者还可以对实际购买者进行拦截式的访问，了解消费者居住区域与本项目的距离远近，是否是本项目所在商圈的覆盖范围，是否是该项目的长期消费者。调研时一般会以240个消费者作为标准样本，核算出来自本商圈覆盖范围内的消费者比例和偶然性消费者的比例，以获得常态消费、随机消费的实际比值。投资者在进行商业规划时，可以将随机消费的客群作为销售的吸引增长点，进一步扩大商业项目的目标客群范围。
在对客流量进行调查的同时，还应该对消费者的构成结构、消费意向以及对商业区的总体评价等内容采取随机问卷的方法进行了随访。同时注意调查样本在年龄、性别方面的分布情况，作为商铺经营的原始数据储备。
对于一个商业项目而言，其所在区域的自然人流、人群的特征及消费水平是体现项目价值的重要因素。不少商业项目在规划之初，都对本项目所在地客流情况进行实地测算，以此作为商业规划方向。
4.有效评估客流情况的分析方法。
在了解客流测算的基本方法后，投资者还应该分析在实际计算的客群流量中，哪些是有效的客流数量，此时就应该采取以下几种方法。
（1）人流动线分析。
投资者在进行客流测算时一定要关注目标客群的购物动线情况。即在测算客流整体状况时，还应该确定人流动线的分布状况是怎么样的。比如，在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内有多少人经过该位置。
人流动线对于商家的可持续经营起着至关重要的作用。如果由东向西的客流较多，而项目在相反的南北位置，即使区域日均客流量很高，由于人们购物动线的习惯性，也会使项目的有效消费者大打折扣。
另外，投资者在进行客群测算时，还要考虑人流的主要动线会不会被竞争对手截住。因为人们现在对品牌的忠诚度还没达到只对一个品牌情有独钟，除非是消费别无选择，否则商家的目标客户很有可能被在同一交通动线上的其他相同类型的商铺所吸引。因此，分析人流的主要动线，有助于商家获得更多的潜在客户。
（2）交通状况分析。
投资者在进行项目客群测算时，除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只计算骑自行车的数量，开车的不在计算范围。是否计算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算。当路宽超过一定标准，一般有隔离带的，顾客就不可能再过来消费，就不能计算在实际的人流量中。统计人员将采集来的人流数据输入专用的计算机软件，就可以测算出，在此地投资额不能超过多少，超过多少这家店就不能开。因此路面的宽度，交通拥挤程度以及有无交通管制等，与有效客流量的大小有直接关系。
通过以上的客流评估方法的介绍，相信可以为正在准备进行商铺经营的投资者提供详尽的客流调研方法，而投资者只有了解项目所在地的实际客流情况，才能根据具体情况合理地安排经营项目和商铺位置，为日后项目的可持续经营起到事半功倍的效果。
