（6）注意心理因素
同投资股票一样，投资买房也是买一种预期，物业某项品质的普遍认同会使其购买需求转旺，促成价格上涨，正因此，营销中有了各种概念的流行。
四、商铺投资策略
“一铺旺三代”是商铺投资的一个经典名句，曾几何时，商铺投资回报之高，令人咋舌。
从目前的市场情况来看，商铺投资无疑已告别了“神话时代”，这也同时意味着，日后投资者需要有更多的技巧，具体有：
（1）清晰定位。投资商铺最重要的就是定位要清晰，要不断调查市场，走访楼盘，对目标商铺周边的商业类型、数量及分布，各行业的平均租金水平、客流量、消费人群烂熟于胸，同时对不同行业的品牌企业对商铺面积和租金水平要做到知己知彼。
（2）黄金地段。商铺所在地段是投资商铺成功的重要因素之一，只有商铺的出租保证商家的获利，才能使商铺以较好的价格出租，从而保证投资者自身的租金回报，并奠定商铺不断升值的基础。对于中小投资者而言，住宅、学校、医院、超市和写字楼集中的区域或其中心地带，值得投资，并能保证较好的租金水平和回报。
（3）注意细节。投资商铺最终需要落实在产品上，选择优秀的商铺产品，是投资成功的基础。关注得房率，对于得房率低于85%的商铺，要谨慎行事。对于面积的选择，要考虑到出租的用途，60平方米左右是个稳妥的选择。
（4）二手商铺有商机。相对新铺，二手商铺具有周边市场形势明朗、风险评估容易等优势。交易的价格要保证能在该市场环境下获得8%~9%的回报率。
（5）远离高风险的产品。不轻易涉足产权分散的商铺，即使开发商喊出包租××年、保证××%的回报率。
（6）分散投资。条件允许的话，应该进行分散投资。选择不同地段、不同面积的商铺，并尽可能地多租赁给不同的行业，将风险降至最低。
（7）注重商铺潜力。投资商铺要看其5年后的价值，因为在现在的条件下，一方面，前3年的超额获利点几乎都已经被开发商“精明”的高售价所攫取；另一方面，5年的时间，是经济发展的一个重要周期。具有独立门面的底商即使现在生意不太好，但经过市场培育期，获取回报只是时间长短的问题。
五、写字楼投资策略
无论是大公司还是中小公司，都需要一个办公场所，而今，大多数的公司已不愿意待在狭小的住宅里办公，随着实力的增强，大家更愿意选择与公司形象相配的写字楼。于是，写字楼成为同商铺一样有投资潜力的商业地产，但何时投资、如何投资，还需要仔细考察和盘算。
从专业角度讲，写字楼分为甲、乙、丙三个级别，通俗地讲则分为高中低端三个档次，这主要从停车场地、电梯、大堂、建筑外立面等方面的水准来区分。不同等级的写字楼投资策略不同，投资者要区别对待：
写字楼投资
（1）甲级写字楼：投资风险小回报稳健
甲级写字楼具有很高的知名度、相关配套成熟、有固定的客源和成熟的商业氛围、出租相对比较活跃等特点，适合外资企业或国内知名企业办公，走的是精品路线，优越的地理位置和国际化的配套设施，令此类写字楼的租售价格不菲。
虽然总量不多，但由于配套齐全、位置优越而受到一些大型公司的宠爱。故而投资这类写字楼，每年有稳定的回报率，属于稳健型投资。对于一些资金雄厚、不愿意冒险、希望能够有稳健回报的投资者来说，甲级写字楼是一个比较好的选择。
（2）乙级写字楼：容易拣到笋货
乙级写字楼无论是投资成本还是管理费，都比甲级写字楼便宜，对于投资者来说，门槛较低。但是，乙级写字楼因为知名度较低，配套相对落后，所以存在一定的投资风险，需要投资者具有专业的眼光和判断能力。在投资中，这属于“攻”的类型。投资者如果眼光准确，很容易选到平货、笋货，就可以做到“低成本、高回报”。
（3）经济型写字楼：市场空间很大
这些不追求很高利润的中低端的写字楼行情也不错。价格便宜，特别适合于经营规模不需要太大的企业，如传媒、广告创意等中小型IT企业或家装公司等。其中还包含商住楼，尤其适合处于创业阶段的中小企业。
（4）看似高端、实为中端的写字楼：无奈的尴尬
投资时我们要辨别哪些是看似高端、实为中端的写字楼，这些写字楼虽然地理位置好一点，但配套不足而身价又高，在中小企业面前显得有些“曲高和寡”，一些大型企业则又嫌其配套不够难以接纳，价格不上不下，市场很难打开。
（5）超甲级写字楼：中长线投资
超甲级写字楼，无论是硬件还是软件，都比旧甲级写字楼更先进、更完善。因此在未来的发展中，超甲级写字楼肯定会发挥出更加明显的优势。但是超甲级写字楼一般价位较高，根据目前掌握的数据，新甲级写字楼的租价平均比旧的同级别写字楼要高出20%，所以投资超甲级写字楼需要较多的资金注入。此外，超甲级写字楼的成熟还需要两三年的时间，目前回报并不高，属于一种长线投资。所以，投资者需要有耐心，有长远眼光。
六、房产转让管理
当涉及房地产买卖、交换等转让行为时，应按如下程序办理手续：
（1）签订合同。房地产买卖、交换、赠送或抵债的，转让当事人应当签订房地产转让合同。
（2）过户申请。房地产转让当事人应当在签订转让合同或合资、合作、兼并、合并合同等法律文件后，向房地产交易管理部门提出过户申请。
（3）价格申报。双方在房屋买卖、交换、赠与或抵债合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明，向房地产交易管理机构提出申请，并如实申报转让房产的成交价格。
（4）过户审核。房地产交易管理部门自受理转让当事人过户申请之日起15日内向申请人作出是否受理的书面答复，对不符合规定条件或手续的，作出不予过户的决定，并书面通知转让当事人。
（5）缴纳税费。房地产转让当事人必须按照国家有关法律、法规的规定缴纳有关税费。（6）变更登记。凡符合转让条件的，由房地产交易管理部门将申请过户的文件移交房地产管理机构，由其按照有关规定办理变更登记。
（7）领取权证。办理上述手续后，由房地产管理部门核发过户单，双方当事人凭过户单办理房地产权属证书，房地产登记机构在15日完成房地产权利变更登记，制作房地产权证。
七、房地产抵押管理
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
所有房地产抵押，都要向县级以上人民政府规定部门办理抵押登记。在进行房地产抵押时，抵押人和抵押权人要签订书面抵押合同。
（1）预购商品房贷款抵押。是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
（2）在建工程抵押。是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
办理房屋抵押贷款必须具备一定条件，不论是银行还是其他各金融机构要求完全相同。具体要求如下：
（1）在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁。
（2）有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力。
（3）愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押；房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。
（4）所抵押房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易条件，可进入房地产市场流通，并未做任何其他抵押。
（5）所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。
（6）抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。
八、房产价值升值五大因素分析
房产实现其自身价值的方式主要有三种：即自用、出租、买卖。假如一个房产所有者出于投资理财的目的，希望通过出租和买卖房产得到更多的回报，则判断房产是否具有升值潜力就是一个很重要的问题。影响房产增值的因素很多，主要有以下几个因素。
（1）位置
在诸多影响房产增值的因素中，位置是首当其冲的，是投资取得成功的最有力的保证。影响房产价格最显著的因素是地段，而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。一条马路或城市地铁的修建，可以使不好的地段变好，相应的房产价格自然也就直线上升。购房者要仔细研究城市建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。分析某一地段时，并不是看它是否在繁华的市中心，相反，市郊结合部往往具有更大的升值空间。
（2）商圈
商圈也是决定房价的关键因素，所购房产地处商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈，由三部分构成：其一是就业中心区，一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区。就业人口是周边住宅的最大需求市场，这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位，其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。其二是在离就业中心区三至五公里的地带将集中成一个有规模的统一规划的成片住宅区，一般要超过四五个完整街坊。在就业中心区与住宅区之间，有简洁、完整、多样化的交通线路。其三是在住宅区中，有一个以大卖场为中心的商业中心，辐射20分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。与就业中心区的互动成就了住宅区开发的第一轮高潮，而大卖场的选址却是洞悉第二轮增长的关键。
（3）环境
包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境条件的改善都会使房产升值。生态环境要看有无空气、水流等公害污染及污染程度，如果小区内开辟有大量的绿地或有园林，这样的小区就会因局部区域绿地的变化而使气候有所改良，小区内的植被会吸收噪声、阻挡尘埃，可将受污染的空气渐渐净化。在购房时，要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的房产。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。
（4）配套
在关注房产本身的同时，还要放眼所购房产的配套设施。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是决定着入住后居家生活方面舒适与否的关键。同交通条件类似，在城市中心区域大多不存在配套问题，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言的。很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房产价格逐步上升的过程。
（5）品质
随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到了日程。实际上，房产的品质是在不断提高的。这就要求在买房时，要特别注意房产的品质，对影响房产品质比较敏感的因素，要重点考虑其抗“落伍”性。如规划设计的理念是否超前、是否具有时代感、是否迎合物业发展的趋势。好的规划设计能够体现其自身的价值。一栋造型别致的建筑物，可以提高自身的附加值。房产的内部空间布局也很重要。一栋经过良好规划的建筑物，不仅室内空间完整方正，对于采光、通风、功能分隔的考虑也都要符合使用要求，当然价值也就越高。
