缺点：较为严格的审核条件，申请门槛比较高。由于没有开发商的担保，借款人需要寻找专业的担保公司或保险公司进行担保，因此会负担一笔费用。
适合人群：具有稳定职业的申请人，如一般国家公务员、教育、医疗、新闻出版等事业单位或优秀企业、金融行业的正式职员或银行信用等级较高的客户才可以申请。
移动组合房贷
允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案。而且在还款期内，还款方式还可以随时调整。
优点：便于贷款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式，有能力时多还，经济压力大时少还。与等额本息方式相比，移动组合房贷还可能节省一部分利息支出。
缺点：由于还款总期限是固定的，如果还款金额较低的月份较多，后期还款压力就会大大增加。
适合人群：收入不固定的购房者。
住房再按揭
用已抵押给银行的物业到银行再次办理按揭，银行将根据市场现状对其已按揭的住房进行评估，从而为客户增加一定的贷款额度。贷款用于其支付购买住房及车位（库）、家庭大额耐用消费品、汽车和住房装修等一揽子资金需求的人民币个人组合贷款。贷款额度受限，不能高于抵押净值。
优点：在按时还房贷的同时，配合购车、旅游、再购房、创业等多方面个人融资需求时，无需再次办理贷款审批，就可在最高授信额度范围内多次循环使用。
缺点：多次循环融资，但利率无明显优惠。
适合人群：办理住房按揭后又有融资需求的客户。
接力贷
老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放按揭贷款。而子女虽然贷款年限不受限制，但常常刚工作不久，收入少，难以贷到希望的额度。通过接力贷，就可以解决这个问题。这是以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人贷款购买住房的住房信贷产品。说通俗点，就是父母还不了的，由子女接着还。
优点：可以将借款人年龄及贷款年限适当延长，不受相关规定的限制。
缺点：由于涉及至少两个借款人，银行在审批时相对会麻烦一点。父母和子女之间有可能因房屋产权出现纠纷，或继承人之间因遗产处理问题发生纠纷。
适合人群：一类是作为子女的借款人，预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按照现行规定可贷金额较小，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额；另一类是作为父母的借款人年纪偏大，按照现行规定，借款人年龄＋贷款年限≤65年，可贷年限较短，月供压力大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限。
倒按揭
又称“住房反向抵押”，最早起源于荷兰，真正兴起只有20多年时间，以美国和新加坡发展最为成熟。简单地说，是人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押给金融机构，每月由金融机构给房主一笔固定的钱，房主继续享有居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售或拍卖，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。
优点：不仅盘活了老年人的固定住宅资产，而且为金融机构增加了一种新型的获利经营手段。从市场消费看，老年住房实现积极的使用，使老年人获得稳定收入，弥补最初买房时不得不付出的几十年经济积蓄，同时又增加了老年生活的消费能力，激活了老年消费市场。
缺点：年龄和房产价值都有限制，目前国内尚未开展此项业务。
适合人群：有房产，养老金又显不足的老人。
目前很多国家的倒按揭贷款放贷对象是62岁以上的老年人，比如以拥有价值200万元住宅的65岁男性为例，采用倒按揭模式将自家房产抵押给保险公司后，每月大约可领取2万元现金，直至去世。而由于女性老人的平均寿命高于男性，若女性老人拥有价值200万元的房产，每月大约可获得1.6万元左右现金。
现代社会“以儿防老”的模式风险越来越大，而“以房养老”大大增加了养老的主动权。多年来房价的高速上涨，也使房屋成为老百姓资产的主要部分，目前存在大量的“住房富人，货币穷人”，很多老年人所居住的房子价值上百万元却不能在有生之年变现，甚至守着房子却生活困顿、无人照顾。倒按揭推崇的“以房养老”模式将会极大地提升中国老年人群的消费能力，同时激活金融保险市场和房地产市场。
九招教你选对房贷多省钱
面如此五花八门的房贷产品，如何选择，房贷族可要算算细账、货比三家了。选房贷和选房一样关键，针对不同年龄、收入、消费结构和区域的贷款人，房贷的选择并不能千篇一律，也并非越省越好。你还要根据自己的实际经济条件和生活目标，在保证开源节流的同时，做到兼顾长远利益和短期负担，即实现贷款的安全借贷和偿还，也保证了眼前资金适当良好的流动性。
掌握有效的还款技巧，往往可以四两拨千斤，让你还得轻松、还得快。以下九招，可以让你迅速理清思路，选对适合自己的房贷产品，节省更多的利息支出，用省下来的钱进行投资，更快实现我们的生活目标。
第一招：每月还贷不宜超过收入的一半
买房置业是一笔巨大的开销，特别是对于处在事业起步阶段的年轻人来说，即便已经拥有一定的经济实力，贷款买房前也要慎重衡量自身的还款能力。目前选择公积金贷款或商业贷款时，银行和公积金管理中心都会要求我们提供收入证明，而且只有满足还款人的月供不得超过收入的50%，才可能获得审批通过。在购房还贷的同时，要想保证目前的生活质量，贷款人的月供额度就应该依照这个指标，把月供控制在50%以内，如果是家庭计算，在家庭收入的20%~35%比较合适。
收入越是稳定，这个贷款月供比例可以设置得越高。比如家庭收入在5 000元左右的首次置业家庭，月供不宜超过2 500元，最好在1 800~2 500元。
第二招：还款时间可适当延长
购房包括了首期款和月供款。比较合适的方式是减少首期款，增加贷款。这样利息支出肯定会多，但是对于身处事业起步阶段的年轻人，开支大收入低，减少眼前的压力，就显得非常有必要了。
对于贷款年限和贷款金额，都可以适当增加，建议贷款期限在15~20年比较合适。虽然利息支出会比较多，但是每期还款金额少，压力较小。特别是对比所有贷款利率来说，房屋贷款始终是最低的，完全可以利用如此优惠的贷款利率，用银行的钱为自己积累财富，将自己日常节省下来的资金放在收益率更好的投资产品上。为什么
要拥有比较多的负债才能享受比较好的未来生活，我们在后面章节会介绍。
第三招：等额本金等额本息，合理选择
年轻人适合等额本息还款法，经济基础佳者适合等额本金还款法。
等额本息还款法，所还总利息虽然较多，但因为每期还款金额平均，前期的还款金额不会太大，对于年轻人来说，用钱的地方很多，还款减少些，会减少对生活的影响和冲击。
等额本金所还的总利息较少，还款金额每月从高到低逐渐减少，但前期还款压力大，比较适合目前经济实力比较强的借款人。特别是35岁以后的投资者，经济实力较强，眼前还款能力充足，单纯从节省利息的角度来选择，等额本金法显得更加实惠更加合适。
第四招：等额递增和等额递减
目前还款能力较弱，但是已经预期到未来收入会大幅增加的人群适合这种。比如很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然以目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后收入会大幅增加，可以采用等额递增还款法。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减法。
这两种还款方式都是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，在每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
以贷款100万元、期限10年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，贷款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是10 020元。如果选择等额递增法还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还7 000多元，第二个两年每月还款额增加到9 000多元，第三个两年每月还款额增加到11 000多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年每月需要还款11 000多元，随后，每两年递减2 000元，直到最后一个两年减至每个月7 000多元。
第五招：用足公积金转账还贷
因为公积金贷款含政策性补贴的成分，贷款利率在加息前比商业贷款要低不少，所以在申请购房组合贷款时，贷款人应该尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，即使升息后增加了月供，相比较也还是很划算的。在享受低利率好处的同时，最大限度地降低每月公积金的还款额，最大限度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这也是目前用得最多的房贷
组合。
第六招：慎用提前还贷
提前还贷，表面上节省了未来利息的支出，但是却使自己失去了利用房贷获取低廉贷款利率的大好机会，也失去了利用负债的杠杆效应、给自己积累增值的资本的可能。建议尽量不要使用提前还贷，宁愿将准备提前还贷的资金用做投资，积累财富。
如果仍然希望提前还贷，也应该提前归还贷款利率较高的商业贷款，尽量多享受公积金等更加低廉的贷款利率。
第七招：降息还是升息，选择有所不同
目前贷款一般直接使用浮动利率，但是也有部分可以自由选择固定利率或浮动利率，在未来有较强的升息机会的时候，选择固定利率相对缴纳的利息会比较少。但是如果未来降息的空间较大的时候，选择浮动利率会更好些。
一般而言，贷款合同中还会要求注明按季调息或按月调息。在降息周期中，按月调息显然更有利于贷款人，因为在利息调整后的第二个月就能立刻享受到利率下浮带来的优惠。但在升息周期中刚好相反，在只能采用浮动利率的情况下，按季或者按年调息会更加有利。在目前升息趋势下，市民选择房贷固定利率会比较合适。
第八招：新房比二手房享受更多优惠
究竟是买二手房还是买新房？这是许多年轻人首次购房时面临的选择。从房贷的角度来说，新房在首付、利率等方面都享有更多优惠，一些银行甚至不愿接手二手房的房贷业务。此外，对于使用公积金购房的人群来说，购买二手房还可能比买新房受到更多限制。
第九招：组合贷款 优惠更多
在银行原有三大房贷理财省息产品（双周供、气球贷、存抵贷）基础上进一步优化和组合，能形成省息效果更加强大的6项新产品，获得比单项产品更大的省息效果，比如气球贷（递减）、气球贷的双周供、气球贷的存抵贷（等额、递减）、双周供的存抵贷、气球贷双周供的存抵贷。房屋购买者可以根据当地特点和银行规定，选择适合自己的房屋贷款组合。
以50万元30年期按揭贷款为例，采用等额本息还款法，到期利息为57.23万元。而采用双周供，则利息合计为44.8万，利息减少了12.4万。但是，如果采用与气球贷相结合的方式，则利息合计为40.9万，利息又减少了3.9万元。
表7–7?房贷组合新品与普通贷款还款省息对照表（以贷款50万元、30年为例）
产品名称 基准利率（%） 期供 利息合计 节省对比
利率下降（%） 节省利息（%） 节省利息比例（%） 节省时间（月）
普通贷款 等额还款 5.94 2 978 572 256 — — — —
双周供 等额还款 5.94 1 488 448 144 — 124 112 21.7 67
气球贷 等额还款 5.40 2 808 510 755 0.54 61 501 10.7 —
递减还款 5.40 3 639 406 125 0.54 166 131 29.0 —
双周供+气球贷 等额还款 5.40 1 403 408 888 0.54 163 368 28.5 62
双周供+存抵贷 等额还款 省息效果为双周供节省利息再加上存抵贷理财收益
气球贷+存抵贷 等额还款
递减还款 省息效果为气球贷节省利息再加上存抵贷的理财收益
双周供+气球贷＋存抵贷 等额还款 省息效果为气球贷和双周供节省利息叠加再加上存抵贷理财收益
注：以上数据仅供参考，具体以所签订的合同为准；气球贷的测算期限为3年*10；存抵贷的理财收益和节省金额取决于还款账户的存款额。
房贷作为调节家庭财富的有效理财工具，已经越来越深入到我们的生活中。只要我们掌握了房屋贷款的专业知识，了解国家的相关政策，灵活运用，相信“家”不仅仅是梦想，更是我们人人都可以实现的生活目标，祝大家早日成就家梦想！
