房地产价格评估是由具有专业水平的评估人员遵循公平、诚实信用的原则，采取科学的估价方法，对房地产在特定时间内特定权益的价值进行的评估。房地产价格评估是完善房地产价格体系和市场建设的重要环节，它为房地产投资、抵押、保险、税收、财产分割、继承等活动提供了基本的价格依据。房地产评估不仅需要有一套严谨的估价理论和方法，还需要评估人员有丰富的实践经验，能在复杂的市场环境中，对评估物的价值作出准确的判断。
房地产开发投资是怎么回事
房地产开发投资是指对房地产开发所进行的投资活动。在我国国民经济统计中，房地产开发投资是指各种从事房地产开发或经营活动的单位(包括房地产开发公司、商品房建设公司、其他房地产开发法人单位，以及附属于其他法人单位而实际从事房地产开发或经营活动的单位)开发住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套服务设施的投资，以及土地开发工程(如道路、给水、排水、供电、供热、通信、平整场地等基础设施工程)的投资，但不包括单纯的土地交易活动。城镇和工矿区私人建房投资、农村个人建房投资属于“其他固定资产投资”范围，而不属于房地产开发投资范围。
房地产评估应考虑哪些因素
房地产评估是指对房屋建筑价格和土地使用权价格的估算。房地产评估比一般的资产评估复杂。由于影响房地产价格的因素很多，评估房地产既要分析土地征用、开发、勘测和房屋拆迁、设计、建造，以及设备安装等直接投入，又要分析社会环境、地域条件等因素，还要考虑级差收益，考虑国家有关法律、方针、政策的影响。我国的房地产评估由国家承认执业资格的专业房地产评估师进行。
房地产评估如何进行
房地产评估是指房地产交易、流通的场所，也是与土地、房屋相关的一切商品关系的总和。在房地产市场上，参与交易活动的不仅仅是土地、房屋买卖的双方，还有房地产经纪人、信息与法律咨询机构、评估及代理机构、信托租赁机构和抵押保险机构等。多种经济利益主体的参与，保证了房地产市场价格机制和竞争机制的形成。按交易的对象划分，房地产市场可分为土地市场和房产市场。土地市场是地产商品交换的总和，房产市场是房屋买卖和租赁的市场。按商品交换的形式划分，房地产市场又可分为一级、二级和三级市场。土地的一级市场是土地所有者以协议、招标、拍卖等方式转让、出让土地使用权的市场。按我国现行的法律，城市市区的土地全部归国家所有，农村的土地归农民集体所有。土地使用权的转让必须符合国家土地利用的总体规划。土地出让的最高年限，按其用途分别为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、卫生、文化、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。土地的二级市场是土地的使用者在出让(批租)合同规定的期限内，将已开发好的土地按合同规定的用途和使用要求，有偿转让或转租给其他土地使用者的交易行为。土地的三级市场是土地使用者在有限的土地租赁期限内，将租赁的土地再转租或抵押的交易行为。房产市场也有一级市场和二级市场之分。在房产一级市场上，房屋的买方和卖方是交易的主体；交易的客体可以是作为生产资料的厂房、仓库、办公楼、宾馆、饭店，也可以是作为消费和投资对象的住宅、公寓和别墅等。在房产的二级市场上，房屋的所有者可以将自有的房产出租、信托、抵押。多样化的、多层次的房地产市场的相互依存、相互渗透，使房地产市场形成一个有机的整体，这对促进房地产的商品流通与交换、合理价格和资源最佳配置机制的形成都会产生积极的影响。
何谓房屋竣工面积
按照设计要求全部完工，达到使用条件，并经有关部门验收、鉴定合格的房屋建筑面积被称为房屋竣工面积。按照我国有关的规定，计算房屋竣工面积必须严格执行房屋竣工验收标准。以民用住宅为例，只有当住房的本体工程竣工，住房本身附属的水电、卫生、煤气、暖气、通风、电梯等设备安装完毕，达到通水、通电并经验收，鉴定合格，正式交付使用单位后，才能计算竣工面积。对于工业区和科研生产性房屋建筑，一般应按照设计要求完成土建工程，供水、供电、取暖、卫生及通风等设施安装完毕，并完成与生产性房屋建筑相配套的生活间、操作间等，经验收鉴定为合格的，才可计入房屋竣工面积。
房地产业的主要经济活动包括哪些
房地产业是指专门从事房地产开发、建设、经营、交易、租赁、管理和服务的行业。房地产业与建筑业不同。前者将土地、房屋的开发建设与经营管理融为一体。在联合国制定的《国际标准行业分类》中，建筑业和房地产业分别是10大经济行业的第5类和第8类。房地产业的主要经济活动包括：房地产开发经营活动，包括房地产的开发、投资建设和销售等经营活动。其中建筑活动部分计入建筑业的核算范围，建筑活动以外的部分计入房地产业的核算范围；房地产管理活动，即房地产管理部门对住宅发展、土地批租经营和房屋的管理活动；房地产的租赁或经营活动，如企业、事业部门、行政单位和城乡居民以营利为目的进行的房屋租赁活动。在许多发达的市场经济国家，房地产业在国民经济中占有重要的位置。
什么是房地产品牌战略
房地产品牌战略是以新材料、新产品、新技术和新工艺来创造知名度高、市场占有率高和品质高的房地产品牌，促进房地产业向规范化、集约化和市场化转变的发展战略。房地产品牌战略是一项系统工程，需要房地产开发企业改变经营规模小、劳动生产率低的经营方式，积极开发和推广新技术、新设备、新工艺，提高科学技术成果的转化率；促进建筑材料和产品的集约化、标准化生产，提高建筑材料、产品的质量，缩短施工工期，降低成本，从根本上提高企业的经济效益；推广和应用有利于环境保护和节能、节材、节水的新型材料和产品，促进房地产业可持续发展。
我国对房地产中介服务机构有何规定
房地产中介服务是对房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动的总称。为房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息和技术等方面的咨询，对房地产价格进行测算、评定其价值的评估业务，为委托人提供信息和代理经营业务等，都在房地产中介服务的范围之内。为了加强对房地产中介服务的管理，维护房地产市场的秩序，我国建设行政主管部门对中介服务从业人员的资格、机构的设定和经营业务制定了相关的管理规定。按照有关规定，从事房地产咨询业务的人员，必须具有房地产及相关专业中等学校以上学历，具有与房地产咨询业务相关的初级以上的专业技术职称并取得考试合格证书。在我国，房地产价格评估人员实行资格认证制度，房地产价格评估的评估师和评估员都必须通过国家统一考试，取得房地产估价师执业资格证书或房地产评估员岗位合格证。房地产经纪人必须经过考试、注册，并取得房地产经纪人资格证。房地产中介服务机构应是具有独立法人资格的经济组织，有固定的服务场所，有规定数量的财产、经费及专业技术人员。其所提供的房地产中介服务必须遵守有关的法律和公平、诚实信用的原则，按规定收费，依法纳税，并接受行政主管部门的监督和检查。
为何说房地产金融是房地产业发展的“血库”
房地产金融是指为房地产的开发投资、经营、消费融通资金，并提供相应服务的金融行为。具体包括为房地产业及相关部门积极吸纳储蓄，发放贷款，提供投资、信托、租赁、抵押、保险、承兑、支付和债券发行等多种金融业务。从功能上讲，房地产金融是房地产业发展的“血库”，为房地产业持续、稳定发展提供巨大的资金支持，房地产金融又是房地产业发展的“调节器”，通过信贷杠杆的作用，引导房地产业的资金投向，实现投资结构和投资规模的合理化；房地产金融也是房地产资金良性循环的“加速器”，通过将商品的生产与消费有机结合，促进房地产业健康发展。从体制建设上讲，完善的房地产金融体系应具备专业性(政策性)金融机构与商业银行并存、抵押业与保险业相互配合、抵押一级市场与抵押二级市场高度统一的特征。
物流产业有哪几大要素
物流产业简称物流业。在社会再生产过程中，从事物质实体产品的包装、运输、仓储、装卸搬运、库存控制和订单处理等作业的部门的总称。这一概念于20世纪60年代首先在日本使用。我国原来称之为“商品储运”。物流产业是把社会经济活动领域中的物流职能独立出来而形成的产业。物流产业有六大要素：①包装，分为内包装和外包装。内包装是最终销售给消费者时的包装，要求精美，利于促销；外包装是为保护商品、便于运输的包装，它与商品的特性和其他因素(如运输、仓储、搬运等)相关。②运输，实现商品空间位置的转移，根据距离的远近又可分为运输和发送。长距离送货称为“运输”，市内或区域内送货称为“发送”。③仓储，即利用一定的仓库设施收储和保管商品。④装卸搬运，易腐、易碎、易燃、易爆等商品需要特别的装卸与搬运。⑤库存控制，包括决定和记录商品的存放地点、实际储存数量、进货周期及进货的数量等。库存控制涉及很多费用，包括库存物品占用资金的利息、保管费、保险费、搬运费、出入库手续费以及库存贬值损失费等。⑥订单处理，包括接受、记录、整理、汇集订单和准备发运商品，它直接关系到物流运动的效率。物流产业通过物流的这几个环节的运转来获得服务性收益。整个产业的服务质量和服务效率直接影响到物流产业的收益和物流产业中各个企业的竞争力。现代物流业是依托现代信息网络技术和现代经营管理方法的新型物流业。它通过信息技术对物流产业的各个环节进行系统化组织和管理，形成完整与便捷的供应链，从而提高其效率。同时，随着经济的发展，物流产业的很多职能更加专业化，如配送中心、专业储运公司等都是为发挥专门的职能而设立的。
物流配送是怎么回事
在一定的区域内，把商品及时准确地送到供货商指定的用户手中的物流业务活动即为物流配送。现代物流配送更强调物流、信息流和货币流的统一和优化配置，更强调物流配送是一个重要的独立业务。电子商务产生后，现代物流配送体系已经必不可少，并且要求以低廉的成本在更广的地域及时准确地完成货物的运送。这就要求物流配送业务的独立化和配送手段的现代化。其运营主体主要有分别以制造商、批发商、零售商和仓储运输业者为主体的配送中心。
何谓建筑业
建筑业是指国民经济中专门从事建筑产品生产和各种建筑物与构筑物的勘察、设计、建造的部门和行业。其生产活动的范围是：各种生产和非生产用的建筑物和构筑物的建造，各种机械设备的安装，各种房屋、建筑物和构筑物的大修理，某些非标准设备的现场制作。与一般工业产品相比，建筑业产品有如下特点：①固定性。建筑产品一般都固定在一定地点而不能移动。②单件性。建筑产品除小部分民用住宅外，不可能按一般工业标准产品那样批量生产并出售。③生产周期长。需要占用较多的劳动和资金。
建筑业与工业、农业、交通运输业、商业共同组成国民经济的五大部门。建筑业以工业、农业提供的原料、材料、设备和从自然界取得的某些物质资源作为自己的劳动对象和劳动手段，经过建筑业职工的生产劳动来创造与销售自己的产品，为各物质生产部门和非物质生产部门提供重要的物质技术基础。因此，它的发展对国民经济许多部门有巨大的波及效应，在整个国民经济中占有重要的地位。建筑业在国民收入中占有较大比重，能对国民经济起到一定的拉动和调节作用。因此，在国家工业化发展过程中，建筑业往往成为支柱产业和先导产业。
何谓建筑标准化
建筑标准化是指为节约有限的资源，减少不必要的原材料浪费，促进建筑构配件的通用性、互换性，提高建筑业劳动生产率，对建筑中使用的零配件、制品、成品、成材和工程技术等制定的统一规格和标准。如对钢筋混凝土预制构件、木门窗、钢门窗等，我国各省都有标准图件，用以推广建筑产品的标准化，促进建筑工业的现代化，提高建设速度和经济效益。对不同的建筑工程，国家制定了不同的建筑标准。如根据我国现阶段经济发展的水平和经济、适用、美观的原则，对民用建筑的建筑面积、厨房面积、室内层高、上下水、厕所设置、门窗、楼面和每平方米造价，都有详尽的标准和指标。对学校、医院、影剧院等公共建筑的人均拥有建筑面积、每平方米造价等，国家也制定了相关的标准。
如何评估建筑工程造价
建筑工程造价是指建筑工程和设备安装的费用。具体包括：①直接费，即建筑工程的人工成本、材料费、施工机械费和其他与工程直接相关的开支。②间接费，即建筑施工的管理费、检验实验费、职工技能培训费和其他间接成本。③施工企业的计划利润、流动资金贷款的利息支出和有关的税费。建筑工程造价通常按建筑面积、容量计算出单位平均造价。建筑工程造价按其具体内容可进一步分为建筑工程预算造价、建筑工程结算造价和建筑工程决算造价。
如何实现建筑节能
建筑节能是指在区域规划、城镇体系规划、城市总体规划和建筑的规划、设计、建造和使用过程中，通过执行现行建筑节能标准和采用经济合理的技术措施，保证建筑物使用功能和室内环境质量，切实降低建筑能源消耗，更加合理、有效地利用能源的活动。通过采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物维护结构的保温隔热性能和采暖空调设备的能效比，减少建筑使用过程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。它改变了建筑物传统的构造形式，使之具有保温隔热的性能并从源头减少能源消耗。西方发达国家的建筑节能始于20世纪70年代。我国从20世纪80年代末开始出现建筑节能，其标准从三北严寒、寒冷地区，逐步推行到夏热冬冷地区和夏热冬暖地区，从建筑的新建、改建、扩建，逐步推行到既有建筑的改造，又从单一的居住建筑向公共建筑领域的推进。
建筑设计通常考虑哪些因素
