二是关于具体金融创新工具的研究，早期文献聚焦于抵押贷款证券化，近期文献开始关注房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，简称REIT）。以专著为例，最早作为专著对抵押贷款证券化进行介绍的是2000年陈钊的《住房抵押贷款：理论与实践》。其后有2001年姚长辉的《中国住房抵押贷款证券创新研究》和2002年宾融的《住房抵押贷款证券化》。宾融详细论述了住房抵押贷款证券化实行的关键因素：一级市场，二级市场，风险控制，信用及政府机构，并提出了我国抵押贷款证券化的方案。近期如陈灵（2007）对房地产投资基金的国外理论与实践进行了概览，在此基础上对我国发展REIT的宏观背景、税收问题与发展模式进行了探讨。郑毅（2008）探索了房地产抵押贷款证券化产品的操作流程，包括证券化产品的需求分析、风险分析、信用增级等，并模拟设计了房地产抵押贷款证券化产品及相关制度安排。葛红玲（2009）对我国房地产投融资模式的创新问题进行了探索，重点讨论了房地产投资信托基金（REIT）的问题、障碍以及模式选择。
三是对金融资产证券化与房地产金融安全的研究：次贷危机以来，大量文献围绕国外证券化创新失败教训展开了讨论，研究基本认同本次危机并非对资产证券化的否定（如吴晓求，2009、何德旭，2009等），但对其机理缺陷仍存在争议。学者们围绕“过度创新、激励不相容、信贷失控、监管过松”等问题度阐述了自己的观点。如国纪平（2008）指出过度的自由化和缺乏有效监管是本次危机的根源之一。陈勇（2009）认为危机源于错误的货币政策与高估的信用评级。为防范房地产市场的金融风险，必须加大市场透明度，减少证券化中的信息不对称现象，并将房地产价格纳入货币政策的监控体系。张桥云（2009）指出导致本次危机的根源不在于货币政策与住房金融制度本身，过度发放次级抵押贷款和监管失控才是引发危机的关键。王国刚（2009）提出次贷资产证券化的机理缺陷是止损机制的缺失，认为必须形成市场化的风险防范机制，全面审视金融监管体系，并强化证券化发起人的责任。
二、利益主体的作用
我国房地产市场涉及多个利益主体，政府对房地产市场的影响始终为学界所关注。如谢经荣等（2002）实证认为，土地投机是中国房地产泡沫形成的最直接原因，而政府干预失败则是主要原因。刘水杏（2004）借助投入产出模型对我国及美、日、英、澳四国房地产业与其密切关联产业关联度不同层面的量化研究，得出我国房地产业呈现与行政机关关联度过高的特点。易宪容（2005）提出我国房地产业还是国家垄断，地产由政府操纵而非完整意义上的市场化运作，因此泡沫肯定会出现。
部分文献运用博弈理论对某一局部房地产市场的利益主体作用进行了探索。如周京奎（2005，2006）通过研究银行与开发商、置业者之间互动博弈行为指出，当房地产市场存在群体投机行为时，房地产价格将高于基础价格，并且会随着金融支持力度的增加而不断上升。杨智璇、班允浩（2009）通过对房地产市场管制与反管制博弈分析指出，当前我国房地产调控政策的效果甚微源于地方政府与房地产商结成的“反管制联盟”。中央政府应通过策略调整来瓦解“反管制联盟”，并与地方政府结成“管制联盟”，共同治理房地产市场。孙建平（2010）描述了购房者、政府、银行与开发商间的三重博弈关系，认为其结果决定了住房的量价表现，进而影响房地产产业链和宏观经济走向。如果政府、银行与房地产业的利益关系未予根本性厘清，高房价、房价弱周期性等特性可能还将持续。
三、简评
西方学者的研究，一方面丰富了人们对证券化机理缺陷的认识，对本课题的研究具有较好的借鉴意义：（1）更加注重房地产金融系统风险生成的微观基础，侧重于数理模型的推导和技术性分析。（2）拓展房地产金融体系风险累积根源的研究，强调信息问题与流动性在房地产金融风险生成中的作用。另一方面，上述研究的局限性在于：（1）对资产证券化方式下房地产泡沫与金融风险互动规律还没有清晰的共识。（2）缺少对不同国家房地产金融市场制度性背景的分析，其理论虽具有规律上的参照意义，但也不宜直接套用为基于我国房地产业阶段性特征的分析。
国内学者的研究，对资产证券化与房地产金融安全问题的分析仍处于对国外理论的跟踪阶段，基于中国房地产业特殊背景的深入研究还十分罕见。同时，尽管房地产市场权利集团介入的现状屡见于报刊杂志，但深入性整体性的理论研究并不多见，已有文献多限于局部市场的探讨。由于没有建立起一个完整的解释框架对房地产业多市场多主体的利益关系进行全面分析，导致利益集团推高中国房地产金融风险累积的症状虽广受关注，却难以求解。资产证券化是一种改变利益分配与风险分担关系的尝试，如果没有考察房地产市场风险现状的制度成因，就容易使房地产融资体系变革的每一步推进都阻力重重，风险暗生。
第三节研究思路与研究方法
1.3.1研究思路
基于前述三个研究背景，本书研究思路是在一个既定前提（逻辑起点）下对两个问题的剖析，目的是从技术与特殊国情（制度）两个层面来考察证券化的房地产融资手段是否是化解我国房地产金融风险的良方，这两个重点的内在逻辑是一致的，属于一般性和特殊性的问题，前者决定了资产证券化在整个金融体系中的命运，后者决定了其未来的中国之路，由一般到特殊的研究脉络也正是论文的主题。
首先，在银行主导型房地产金融体系之内，银行风险与房地产风险存在共振关系已是实证案例与理论研究的共识。也就是说，我国房地产资金大量源于商业银行的典型事实隐藏着潜在的房地产金融风险。对此，过去一般认为资产证券化方式引入是化解风险的重要手段。这是全文的逻辑起点。
遗憾的是，2007年，在市场主导型房地产金融体系的美国发生了次贷危机，这就引出了第一个问题，次贷危机是否是对证券化的房地产金融手段的否定？回答这一问题的实质是剖析证券化的房地产金融体系在风险生成机制上的新变化，这是基于技术层面的一般性考察。
与此同时，考察我国房地产金融风险的生成与化解显然不能离开我国的特殊国情。我国房地产业最大的特殊性就是全方位涉及中央政府、地方政府、银行、开发商、购房群体（自主性购房者与投资性购房者）等诸多利益主体，各方力量的互动关系十分复杂。在这种复杂的制度背景下，自然衍生出第二个问题，资产证券化方式是否就能解决我国的房地产金融风险问题？溯本追原，这仍然必须从我国特殊的房地产金融风险生成机制出发去做出回答，实质上是剖析我国房地产市场上各利益主体是如何作用于房地产金融风险的生成，其背后是基于特殊国情（制度）层面的思考。
显而易见，资产证券化方式引入的目是为了化解房地产金融风险，逻辑起点的背后是房地产金融风险生成机制的基本理论。
因此，本文首先构建的是一个研究平台，在界定几个基本概念和房地产金融风险理论渊源的基础上勾描出房地产金融风险生成机制的研究框架，逻辑地指出对前述两个问题回答的关键在于剖析证券化方式下房地产金融风险生成机制有什么新变化？以及我国特殊国情下的房地产金融风险生成机制是怎么的？
对于前一个问题的回答，本书主要是基于资金市场，从金融视角进行局部分析。原因在于本书研究目的不是探讨美国市场的现状与问题，而是透过次贷危机来看资产证券化技术本身是否是对房地产金融系统稳定的否定。而对于后一个问题的回答，则需要从房地产产业链出发，考虑上下游市场各利益主体的共同作用。因此，这是一个基于多市场的共同均衡分析。最后，在此基础上提出我国房地产金融风险的化解之道。
1.3.2研究方法
由于本文的研究思路是以问题为导向，所以在研究方法的选择上本文遵循的是提出问题、理论解释、再到解决问题的基本范式。在具体的研究中，综合运用了逻辑演绎、现象（观点）归纳与类比三种思维逻辑，并针对不同的问题选取了不同的研究视角。
（1）整体框架下的多维研究视角
首先，本书在第二章中将归纳法与演绎法相结合，构建了研究的整体框架，推导出国际国内不同条件下的理论视角与研究工具。
在第四章对于中国国情特殊性的分析中，由于与美国不同，中国房地产市场是个多利益主体联盟与分立的市场，融资结构的变革既受制于不同利益主体的现有均衡格局，其演进进程又必然要求打破这种均衡、重组和变革既有利益主体关系。因此，研究重在构建新政治经济学分析框架，引入利益集团理论，基于利益主体视角进行多市场共同均衡分析。在具体研究工具的选择上，本文采用的是新古典经济学供求均衡分析工具，认为利益主体作用与新古典经济学理论并不冲突，利益主体的作用仍然作用于供求双方，影响双方的市场力量与均衡选择。
（2）国际比较、案例分析与统计实证
首先，第三章考察证券化的房地产金融风险生成机制的“新”变化，这一“新”显然是与过去银行主导型房地产金融体系风险生成相对而言的，也就是不同房地产金融体系国家的横向比较。第四章考虑我国房地产金融的特殊性，显然是与以美国为代表的证券化的房地产金融体系相对而言的，这就使国际比较法成为我们隐含的前提。
与此同时，无论是演绎，归纳，或是类比何种思维逻辑，都离不开案例与实证数据或印证或总结。本文引入“次贷危机”进行讨论的实质就是通过案例来折射原理，而在中国国情的讨论中，亦对近年来我国各种宏观调控措施进行了案例总结与剖析。
此外，除了采用计量经济学的实证检验方法，如单方程协整外。无论是在国外市场分析，还是国内现状剖析部分，本文都运用描述性统计对大量数据进行了整理。总之，历史、现状与推论相结合，理论逻辑演绎与经验统计相佐证穿插于全文各处。
第四节主要内容与结构安排
按前述研究思路，全书共分五章，具体安排如下：
