金君芳
案情简介
2005年1月20日，某某县××镇××村村民委员会作为原告向某某县人民法院提起行政诉讼，状告某某县国土资源局，要求确认被告——某某县国土资源局批准李某（即我方当事人）建房一间使用××镇中山村集体土地51.3平方米，占道47.5平方米的具体行政行为违法。
事情的经过是这样的：第三人李某系××镇××村村民，1995年间，××镇为加快城镇城市化建设，对××村进行规划改造，××村村民陈某作为被拆迁户，安置在××镇利民路联建房屋，但由于他经济能力有限，两间房屋建到一层后即停工，影响了其他联建房屋的建设。××镇政府和××村村委会同意陈某将其中一间出让，并同意受让人以××村村委会和拆迁户的待遇办理有关土地报批手续。就这样，第三人李某受让了陈某的一间房屋并与××镇签订了房屋拆迁协议。1996年11月8日，第三人李某以自己的名义申请建房用地，经村、镇审核，某某县国土资源局于8月10日批准其建房一间，使用水田51.3平方米，外加道路代征47．5平方米。2003年6月30日，被告接到××村村委会举报称李某既不是其村村民，也不是拆迁户，要求国土资源局查处李骗取建房用地的行为。2004年2月16日，被告以第三人骗取建房用地为由，并根据某某县人民政府的函复，作出（2004）16号文件，决定收回第三人的土地使用权证，并注销了当时的建房用地呈报表。第三人不服，向某某县人民政府提起行政复议，县政府维持了被告（2004）16号文件的决定。
第三人再向某某县人民政府提起行政诉讼，要求确认被告的决定违法，撤销此文件。经审理，某某县人民法院根据信赖保护原则，判决撤销被告作出的（2004）16号文件。原告在收到被告的函复后，遂提起本案行政诉讼。
此案经某某县人民法院审理，认定原告起诉超过期限，于2005年4月24日作出（2005）玉行初字第18号行政裁定书，裁定驳回原告的起诉。
争议焦点
原告某某县××镇××村村民委员会何时知道第三人李某建房一事，原告的起诉是否超过了起诉期限。
审理判决
针对此案的争议焦点，被告及第三人均认为原告的起诉已经超过起诉期限：1996年第三人以自己名义申请建房，在农村私人建房呈报表村委会意见一栏中，原告签署“同意”并加盖了公章，通过这一事实，可以非常明显地反映出在1996年的时候，原告就已知道该宗集体土地已由第三人经自己批准而使用，且在2001年3月14日，原告向被告申请要求将第三人使用的集体土地无偿转为国有土地的报告时，也反映出原告已知此事实。现原告于2005年1月24日起诉，明显超过诉讼期限。法庭充分采纳了被告及第三人的代理意见，裁定：驳回原告某某县××镇××村村民委员会的起诉。裁定下达后，原告方不服该判，依法向台州市中级人民法院提起上诉。二审法院审理后，认定上诉人已经超过了两年的法定起诉期限，裁定驳回上诉，维持原裁定。
经典评析
在行政法律关系中，一般只有双方当事人即以行政主体为一方当事人，行政相对人为另一方当事人，在诉讼中称为行政第三人，具体是指与被诉具体行政行为有利害关系，以自己的名义申请参加或应人民法院通知参加到行政诉讼中的原、被告以外的公民、法人或者其他组织。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条和最高人民法院《关于执行（中华人民共和国行政诉讼法）若干问题的解释》规定的定义，同提起诉讼的具体行政行为有利害关系构成确定行政诉讼第三人的法定标准。这种利害关系是法律上的权利义务关系，是被诉具体行政行为在客观上已经或可能影响到第三人权利义务产生的关系，具体行为的变动将会导致第三人法律地位和相关权利义务的变化。
在行政诉讼中，行政诉讼第三人的诉讼地位是独立于原告和被告的特殊的诉讼主体，在诉讼中既不是原告，也不是被告，而是具有独立诉讼地位的诉讼当事人。行政第三人所要维护的权利往往是为了否定行政相对人因行政主体的行政行为给其带来的利益，排除行政行为给自己带来的权益侵害，保护其合法权益。
行政诉讼第三人的地位虽然特殊，但他的诉讼权利和义务与原告和被告却基本相同。即第三人在诉讼中应享有如下权利：依法享有委托诉讼代理人、申请回避、提供证据、查阅诉讼材料，提出诉讼主张，进行辩论、陈述和上诉等诉讼权利；并履行相应的义务，如依法行使诉讼权利、遵守诉讼程序、履行生效判决等。总之，行政诉讼第三人的诉讼地位与原告和被告大致相同，但却不完全相同，它们之间在一些诉讼权利上应该有所区别。
结合本案，争议的焦点在于原告的诉讼请求是否超过诉讼期限，为此，原告提供了四组证据，主要包括：关于要求补回房地基的申请报告、××村村委会班子会议纪要、农民建房申请书、国有土地使用权证一份等证据。通过这些证据，证明：（1）在1996年第三人李某以自己名义申请建房时，原告就应该知道该宗集体土地已审批由第三人使用的事实；（2）原告方已于1992年将本案所涉土地安置给了陈某，并允许陈某转让，原告对本案土地不具有法律上的利害关系；（3）土地性质变更后，第三人依法取得土地使用权，原告对本案土地已不具有利益。经审理，法院充分采纳了被告及第三人的代理意见，直接从诉讼程序方面认定原告的起诉已过起诉期限，因此法庭对原告是否对本案土地还具有利益这一问题没有进行审理和认定，并最终裁定驳回原告起诉。
32.某房地产公司诉县人民政府土地登记争议
李劲松
个案信息：当一起纠纷产生时，如果可以同时提起民事和行政诉讼，律师必须作出判断并根据实际情况进行选择哪个诉讼优先。本案的进展说明，应该先提起行政诉讼。因为案涉行政行为必须被撤销后民事诉讼才能解决关键证据的效力问题。
案情简介
上海某房地产开发经营公司系由A、B两人投资设立的有限公司。2003年7月18日，上海某房地产开发经营公司与某县宏拓房地产经营有限公司（以下称“宏拓公司”）签订了土地使用权转让协议，协议约定：宏拓公司将某县干岛湖明珠花园1号的土地使用权转让给上海某房地产开发经营公司，土地转让价格为882.66万元。2003年1月8日、1月9日和3月11日，上海某房地产开发经营公司分别支付宏拓公司土地转让款40万元、10万元和500万元。2003年3月11日，上海某房地产开发经营公司取得了某国用（2003）字第040号和041号国有土地使用证。
某县某房地产开发经营有限公司系由C、D、E、F四人设立的有限公司，成立时间为2003年4月。某县某房地产开发经营有限公司的法定代表人C原为上海某房地产开发经营公司委派到干岛湖明珠花园1号地块项目的开发总经理。2003年3月3日，C持一份上海某房地产开发经营公司的股东决议（后经查证是违法的）前往某县工商行政管理局办理某县某房地产开发经营有限公司注册登记，因为该决议表明：上海某房地产开发经营公司名下地块的转让款项系C、D、E、F支付的，上海某房地产开发经营公司未承担任何费用，也不参加任何开发经营活动。上海某房地产开发经营公司名下国有土地证先由上海某房地产开发经营公司名义办理，然后变更为上述四自然人拟设立的某县房地产开发经营有限公司。于是，该土地由验资机构验资后变成了C、D、E、F对某县房地产开发经营有限公司的出资，某县房地产开发经营有限公司于2003年4月29日取得了营业执照。
2003年4月23日，某县国土资源局应C及上海某房地产开发经营公司申请（后经查证不是事实），以土地使用者名称变更为由将上海某房地产开发经营公司名下的土地使用证变更到某县某房地产开发经营有限公司名下，并由某县人民政府向某县某房地产开发经营有限公司颁发了新土地证。
2004年3月21日，上海某房地产开发经营公司与某县某房地产开发经营有限公司商谈未果，向杭州市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销新的国土证。杭州市中级人民法院列某县人民政府为被告，某县某房地产开发经营有限公司为第三人。
庭审中，原告上海某房地产开发经营公司主张：上海某房地产开发经营公司与某县某房地产开发经营有限公司分别由不同工商行政部门注册成立，彼此没有股权投资关系，两公司股东也没有交叉和相同现象，被告以名称变更为由将原告名下的土地证变更为第三人持有，没有事实和法律依据，应撤销。
被告及第三人辩称：上海某房地产开发经营公司获得名下土地证的转让款全部系由某县某房地产开发经营有限公司公司的四个股东出资的，上海某房地产开发经营公司在实际上确实未出资。所以，变更登记行为是纠错行为。只要查清上海某房地产开发经营公司支付的款项系由某县某房地产开发经营有限公司四个股东出资的，原告的诉求就应驳回。
该案2004年9月21日由中院作出撤销判决。一审被告不服，上诉于浙江省高级人民法院。
在上诉状中，上诉人认为：根据《土地登记规则》，名称变更有两种，一种是同一主体的更名，一种由于权属变更引起的名称变更。本案变更登记是基于上海某房地产开发经营公司自己的申请，并向土地管理部门提供了申请书、股东会决议、土地证原件等资料，经审查认为是权属变更而进行的更名登记。至于他们两个房地产公司之间材料的真实性，被告不可能做出实质审查和认定，只能依照工商局登记的材料依法办理。所以，一审判决错误。
2004年12月9日，浙江省高级人民法院驳回上诉，维持原判。
争议焦点
本案争议焦点是：被告更名登记认定事实是否清楚，主要依据是否充足。
审理判决
一审判决认为：被告在庭审中明确是以土地使用者更改名称为由进行土地变更登记和发证，但未能提供某县某房地产开发经营有限公司系由上海某房地产开发经营公司变更而来的证明文件，其变更发证行为主要证据不足。被告认为本案系“特殊的更名”这一理由亦无法律法规或规范性文件依据。虽被告在庭审中还认为其变更发证行为属于纠错行为，但却未能阐明向上海某房地产开发经营公司发证的哪一个环节有错误，故其纠错理由不能成立。
因此，被告以更名为由，将原登记于原告名下的国有土地证变更登记于第三人名下，主要证据不足，应予撤销。
二审判决认为：上海某房地产开发经营公司与某县某房地产开发经营有限公司系两个完全不同的企业法人。某县人民政府没有证据证明上海某房地产开发经营公司更名为某县某房地产开发经营有限公司或土地权属变更事实情况下，颁发土地证，属认定事实不清，主要依据不足，原判撤销并无不当。上诉人的上诉理由缺乏相应证据证实，不予采信，原判事实清楚。故驳回上诉，维持原判。
经典评析
本案其实是非常简单的行政案件。一、二审判决都牢牢把握了案件核心，即：有何证据证明上海某房地产开发经营公司与某县某房地产开发经营有限公司是一个主体？经查证：没有证据证明两家房地产公司是一个主体，于是撤销，这是非常正确的。
这个案件的意义和价值是，当我们律师面临这样的纠纷时，必须考虑选择民事诉讼还是行政诉讼的问题。即：是先行后民，或是先民后行，还是行民并举？
就我个人意见，这个案件应该先行后民。因为使第三人侵权事实最终披上合法外衣的是行政变更登记这个行政行为。而行政行为具有公定力，如果不能够通过行政诉讼否定这个行政行为，那么，在民事诉讼中，一旦相对方把新土地证作为证据向法院提交，民事审判庭就必须根据证据三性进行认证。可是，对于已被行政行为认可的事实，人民法院民事审判庭除了可以就关联性作出结论外，对于真实性和合法性的认证就显得很是为难。这样，民事审判在认证阶段就面临对于已经生效的行政行为的认定问题，可是，对于这个行政行为，根据不告不理的原则和法院内部分工，民事审判都必须中止审理，告知当事人先解决行政行为效力的问题。
事实上，这个案件也是在民庭无法下判后由法官告知应提起行政诉讼才提起的。
当然，并非所有涉及不动产的案件都应先行后民，本案件只是表明：选择不同诉讼方式对于解决当事人的问题、更好完成委托任务，是非常重要的。
作为执业律师，就我们委托人的案情，为了更经济、更高效地完成委托任务，在正式接受委托后，我们必须向委托人解释他的案件可能存在的解决途径，并且，我们应该告诉委托人选择各种途径的好处和弊端。对于这个问题，本案例只是一个提示，我们还需要进行更深的探讨。
