对多班制运行的岗位，接班人员要详细了解上一班电梯的运行状况，做到心中有数。
在开启厅门进入轿厢前，必须先确认轿厢实际停层位置，不能盲目直入。
对电梯作上、下试运行，观察电梯从选层启动到平层销号及开关门是否正常，有无异常响声和晃动，各信号指示是否完好、正确，急停按钮是否完好、可靠。
检查确认门连锁的可靠性。厅门、轿门未完全关闭时，电梯应不能启动。厅门关闭后，应不能从外面将门随意扒开。对有安全触板的电梯，应检查其动作是否正常。
检查确认轿厢内电话是否畅通，铃是否好用。
检查门地坎滑槽内有无垃圾，轿厢和门是否清洁。
检查轿厢内照明和电风扇是否完好，开关是否好用。
在试运行中注意轿厢运行时有无碰擦声和异常响声。
对检查中发现的问题，应通知维修人员尽快处理，正常后可以投入运行。对无司机电梯，每班应由电梯维修人员跟梯检查1~2次，及时处理异常现象，防止电梯带故障运行。
连续停用7天以上的电梯，启用前应认真检查，无问题后方可使用。
②行驶中的安全操作。
电梯司机在值班期间，应坚守岗位。确需离开轿厢或每次下班时，应将轿厢回至基站，断开轿厢内电源开关，关闭厅门。
控制电梯不能超载行驶。载货电梯的轿厢内负载应分布均匀，防止轿厢倾斜行驶。
引导乘客正确乘梯。
电梯行驶中严禁对电梯进行清洁、维修。在清洗轿厢顶部照明隔光板(栅)时，严禁将其放在厅门、轿门之间的通道地面。在未断电情况下，禁止在轿厢内做任何维护保养工作。
③紧急情况下的安全措施。
电梯在运行时出现失控、超速和异常响声或冲击等，应立即按急停按钮和警铃按钮。
司机应保持镇静，控制轿厢内乘客秩序，劝阻乘客不要扒轿门，等待维修人员前来解救疏散。
电梯运行中突然停车，应先切断轿厢内控制电源，并通知维修人员用盘车的办法将轿厢就近停车，打开轿门、厅门，安全疏散乘客。人力盘车前，一定要先切断电动机的电源开关。然后由一人用松闸扳手松开抱闸，另一人用盘车手轮慢慢盘车，两人应密切配合，防止溜车。尤其是在轿厢轻载需往上盘车或对高速梯进行盘车时，要缓步松开抱闸，防止电梯失控。盘车前，维修人员应了解轿厢所处的大概位置。正式盘车及盘车过程中应与轿厢内司机或乘客保持联系。
当轿厢因安全钳动作而被夹持在导轨上无法用盘车的方式移动时，应由维修人员先找出原因，排除故障后再启动运行，将乘客从就近层站救出，尽量不通过安全窗疏散。
如果故障不能尽快排除，在利用安全窗疏散时，应先切断轿厢内控制电源，并注意救助过程中的安全。完成救助工作后，维修人员应对导轨的夹持面进行检查、修复。
当发生火灾时，应立即停止电梯的运行。司机或乘客应保持镇静，并尽快疏导乘客从安全楼梯撤离。除具有消防功能的电梯进入消防运行状态外，其余电梯应立即返至首层或停在远离火灾的楼层，并切断电源，关闭厅门、轿门，停止使用。若轿厢内电气设备出现火情，应立即切断轿内电源，用二氧化碳、干粉或1211灭火器进行灭火。
当电梯在运行中发生地震时，应立即就近停梯，将轿厢内乘客迅速撤离，关闭厅门、轿门，停止使用。地震过后应对电梯进行全面细致的检查，对造成的损坏进行安全检验，确认一切正常后，方可投入使用。
当电梯某一部位进水后，应立即停梯，切断总电源开关，防止短路、触电事故的发生。然后采用相应的除湿烘干措施，在确认一切正常后再投入运行。
2.电梯的维护管理
(1)电梯的日常检查和维护
电梯在运行过程中的日常检查，可根据电梯的使用性质及频繁程度，按每天或两天进行一次。每天对机房进行清扫和巡视检查，及时发现和排除各种不正常现象；保持轿厢内部与厅口的清洁卫生，以免影响门的正常开合；应设电梯工作日志等。
对于检查发现的问题，应及时处理，如补充润滑油、紧固螺钉等。对于一时不能处理的又可缓步进行的项目，应记录下来，但应尽快安排时间处理，避免电梯带隐患运行。
(2)周期性保养
电梯的周期性保养，各电梯厂家根据电梯的类型在维修保养说明书中进行了明确规定。
电梯使用单位可根据这些规定制定相应的周期性保养制度。通常的做法是按周、月、季度(或半年)、年度的保养周期进行操作。
①周保养。每周在日常检查的基础上，定期进行一次主要部件更细致的检查和必要的维护，保证其动作的可靠性和工作的准确性。
②月保养。可以根据周保养的情况，每两个月进行一次。重点是对电梯各安全装置和电气控制系统进行检查、清洁、润滑和必要的调整，使其动作灵活可靠。
③半年或季度保养。无论是采用半年定期保养还是季度保养，其内容都是对重要的机械装置和电气装置进行较详细的检查与调整，并做好必要的料理和清洗换油工作。
④年度保养。年度保养是在半年或季度保养基础上的一次全面保养过程，带有综合性、鉴定性的特点。通常与年度安全技术检验工作结合进行，修理、更换、调整和测试的工作量较大。主要包括以下内容。
对电梯各装置部件进行全面细致的清扫，保持电梯整体清洁。
对电梯各润滑部位的油位、油质、油色和润滑状态进行全面捡查，疏通油路，更换已脏污或变质的润滑油(脂)，保持整体润滑良好。
对电梯各机构转动和滑动部位的磨损量进行检测、调整，更换磨损的机件。
检查各机座及支持部件的地脚螺栓的稳固性。
检查各电气装置和线路、开关、指示灯、按钮是否完好，修复、更换、调整已损坏或工作不稳定的元器件。
对各个安全装置进行综合性检查和动作试验。
(3)计划性检修
电梯的计划性检修是在日常检查维护和周期性定期保养的基础上，根据保养中掌握的运行状态，结合电梯的使用保养现状，为恢复电梯原有的性能，延长其寿命而作出的计划性检修安排。通常包括中修、大修和专项修理3部分内容。
一般中修周期为3年，大修周期为5年，可根据电梯的实际性能状况和运行状态适当提前或滞后。
第四节智能物业设备的后期管理
一、智能物业设备的更新与改造的概念
随着设备在生产中使用年限的延长，设备的有形磨损和无形磨损日益加剧，故障率增加，可靠性相对降低，导致使用费上升。其主要表现为，设备大修理间隔期逐渐缩短，使用费用不断增加，设备性能和生产率降低。当设备使用到一定时间以后，继续进行大修理已无法补偿其有形磨损和无形磨损，虽然经过修理仍能维持运行，但很不经济。解决这个问题的途径是进行设备的更新和改造。
从广义上讲，补偿因综合磨损而消耗掉的机械设备，就叫设备更新，它包括总体更新和局部更新，即包括：设备大修理，设备更新和设备现代化改造。从狭义上讲，设备更新是以结构更加先进、技术更加完善、生产效率更高的新设备去代替物理上不能继续使用，或经济上不宜继续使用的设备，同时旧设备又必须退出原生产领域。
根据目的不同，设备更新分为两种类型：一种是原型更新，也就是用结构相同的新设备来更新已有的严重性磨损而物理上不能继续使用的旧机械设备，主要解决设备损坏问题。另一种则是以结构更先进、技术更完善、效率更高、性能更好、耗费能源和原材料更少的新型设备，来代替那些技术陈旧，不宜继续使用的设备。
设备的现代化技术改造是指为了提高企业的经济效益，通过采用国内外先进的、适合我国情况的技术成果，改变现有设备的性能、结构、工作原理，以提高设备的技术性能或改善其安全、环保特性，使之达到或局部达到先进水平所采取的重大技术措施。对现有企业的技术改造，包括对工艺生产技术和设备改造两部分内容，而工艺生产技术改造的绝大部分内容还是设备，所以设备工作者要重视技术改造。技术改造包括设备革新和设备改造的全部内容，不过范围更广泛，可以是一台设备的技术改造，也可以是一个工序、一个车间，甚至一个生产系统。
二、智能物业设备更新改造工作流程
三、智能物业设备更新改造的重点和有效途径
(一)设备更新改造的重点
设备更新改造应围绕满足企业的产品更新换代、提高产品质量、降低产品能耗、物耗，达到设备综合效能最高的目标，所以设备更新改造的重点应该是下述几方面内容。
①对满足产品更新换代和提高产品质量要求的关键设备更新改造时，应尽量提高设备结构的技术水平，扩大生产能力。
②对严重浪费能源的设备，应作为更新改造的重点，其中有些是报废型号的产品，有些虽尚未达到报废程度，但超过有关规定的指标。对于能耗大的动力设备，按规定能源利用率低于以下界限，就必须进行更新和改造。
凡蒸汽量分别大于等于1t/h、4t/h、10t/h的锅炉，其热效率分别低于55%、60%、70%。
通风机、鼓风机效率低于70%。
离心泵、轴流泵效率低于60%。
电热设备效率低于40%。
还有一些虽然设计效率不低，但由于受使用条件限制，长期大马拉小车或空载运行，处于得不到充分利用的设备，也应根据生产特点结合企业情况进行工艺调整和改造。
③对于经过经济分析、评价，经济效益太差的设备。
设备损耗严重，大修后性能不能满足规定工艺要求的设备。
设备损耗虽在允许范围之内，但技术上已陈旧落后，技术经济效果很差的设备。
设备服役时间过长，大修虽能恢复技术性能，但经济上不如更新的设备。
严重污染环境和不能保证生产安全的设备。对那些跑、冒、滴、漏严重的老旧设备，要优先考虑，因为它污染环境，影响人们的身体健康，危及工农业生产。
操作人员的工作条件太差，劳动强度大，机械化自动化程度太低的设备。
(二)设备更新改造的有效途径
由于设备的基建投资大小不同，其生产的产品、质量和企业的技术水平、资金状况、经营策略也不相同，需要分析比较各种方案，确定最经济合理的设备更新方案。
设备改造是设备更新的基础，特别是用那些结构更加合理、技术更加先进、生产效率更高、能耗更低的新型设备去代替已经陈旧的设备。但是，实际情况是不可能全部彻底更换这些陈旧设备，所以采用大修结合改造或以改造为主的更新设备，是智能建筑设备更新的有效途径。
所谓设备改造是指应用现代技术成就和先进经验，为适应生产需要，改变现有设备的结构，给旧设备装上新部件、新装置、新附件，改善现有设备的技术性能，使之达到或局部达到新设备的水平。设备改造与设备更换相比，有如下优点。
①设备改造的针对性和生产的适应性。这种改造与生产密切结合，能解决实际问题。
需要改什么就改什么，需要改到什么程度就改到什么程度，均由企业自己决定。
②设备改造由于充分利用原有设备的可用部分，因而可大大节约设备更新的投资。
③设备改造的周期短。一般比重新设计或改造、购置新的设备所需的时间短，而且还可以结合设备的大修理进行改造设备。
④设备改造还可以促进设备的改善。通过设备改造可以改善其技术性能，从而使其向先进的方向转化。
⑤设备改造的内容广泛，包括：提高自动化程度；扩大和改善设备的工艺性；提高设备零部件的可靠性、维修性；提高设备的效率；应用设备检测监控装置；改进润滑冷却系统；改进安全维修系统；降低设备能耗；改善环境卫生；使零部件标准化。
四、智能物业设备更新的经济性分析
(一)设备磨损的补偿
设备的有形磨损和无形磨损都会引起设备原始价值的降低，但是，有形磨损会影响到设备的使用，而无形磨损却不影响设备的使用。如果能使设备的有形磨损与无形磨损期相互接近，即当设备更新时，其无形磨损期也到了，这是一种“无维修设计”的理想，即当设备到了大修理的时候，恰好同时到达需要更换新型设备的时刻。实行无维修设计的条件，使设备的主要零部件中的易损件的寿命和无形磨损期相等，这实际上在近期是无法做到的。假如设备已遭到完全有形磨损，而它的无形磨损期还没有到来，这时，无须设计新设备；假如设备已遭到完全有形磨损，只需对遭到有形磨损的设备进行大修理，或更换一台同样的设备就可以了；假如无形磨损期早于有形磨损期，这时就要决定，是继续使用原有设备，还是用先进的新设备更换尚未折旧完的旧设备(牵扯到如何确定折旧率)。也就是说，应如何对待已经无形磨损，但物理上还可以使用的设备。设备有磨损，就需要进行补偿。磨损的形式不同，补偿磨损的方式也不一样。补偿分为局部补偿和完全补偿。设备的有形磨损的局部补偿是保养和大修。设备无形磨损的局部补偿是设备改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换。
