④水压过高时，先调低调速泵的转速，然后减少恒速泵的运行台数。
(三)气压给水系统监控
1.系统工作原理
气压给水方式是利用气压罐代替高位水箱的给水系统。气压罐的外层为金属罐体，内有一个密封式弹性橡胶气囊，气囊内充有一定压力的氮气，利用压缩空气的压力，使气压罐中的储水得到位能而增压，向高处用户供水。当水泵向罐体和气囊间的空间注水时，水压升高、压迫气囊，气囊内氮气体积缩小。当罐体和气囊间的水压力达到规定值时停泵，靠气囊内气体的压力向集水管网供水。当给水网用户用水后，管网和罐内水压下降，水压降到规定值后，水泵再次启动，向罐内注水，水压再次升高。如此循环，保持水压在一定范围内，以满足供水要求。
气压罐可以集中于地下室泵房内，这样可以避免高位水箱的缺点，但是气压罐供水系统的缺点是投资大、运行效率较低。
在高层建筑中，气压式给水系统如果采用一种给水压力向整个建筑直接给水，同样存在低层的生活给水压力过大、给水效果差的问题。因此，也可以采用设置不同分区、不同水压的多个气压式给水方式或者是同一水泵系统、不同分区进行减压的单一气压式给水方式。
2.系统监控原理
在没有水泵运行时，随着给水管网用户用水量的增多，气压罐内气囊体积增加，压出罐内的水供用户使用，囊内气体压力减小，管网压力减小。如用户继续用水，气囊体积继续增大，囊内气体压力减小到工作压力下限时，给水网压力也同时下降到下限值，控制器自动启动给水泵，向气压罐内注水，罐内水压增大，气囊被压缩，囊内气体压力增大。当管网压力增加到设定的上限值时，水泵停供。如此循环往复，保证给水系统的正常运转。
二、给水系统的管理
对建筑物中给水系统的管理主要是对给水设备的管理，包括水塔、水泵和储水池等设备的管理。主要管理内容有防止二次供水的污染，对水池、水箱进行经常性维护和定期消毒，保持其卫生；对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常性检查和定期维护，保证供水安全。
①水塔：水塔的管理主要是定期清洗水塔内的淤泥，一般半年清洗一次。水塔的检修内容有：水位指示器是否保持准确动作；管道连接口是否严密；阀门操作是否灵活，关闭是否严密，尤其是容易出故障的浮球阀，更是需要注意和检修的对象；对于钢板制作的水柜，检查油漆是否脱损，内外是否需要重新刷漆。还有检查避雷针的完好情况。
②水泵：水泵的维修分为一级保养、二级保养和大修理3种。一级保养以日常维护为主，其主要内容有设备的擦拭、清洗、检查轴承稳度，监视设备振动情况，检查紧固件是否松动，设备加油换油，加盘根或更换盘根等；二级保养以拆修为主，包括清洗泵体、清洗叶轮、更换轴承、更换垫衬等易损件，修理更换泵轴、修理更换叶轮、作静平衡检查、组装、油漆等。
③贮水池：对储水池主要是日常管理，即定期清洗池底、池壁，保持池内干净，一般一年一次，然后用液氯或漂白晶浸泡1h后方可恢复使用。此外是检查四壁、池底有无沉陷、裂纹和渗透现象。外部应定期粉刷、修补，对金属构件进行刷漆防腐等。
④发生跑水、断水等故障要及时抢修。
⑤消防水泵要定期试泵，至少每年进行一次。要保持电气系统正常工作，水泵正常上水，管道截门水龙带配套完整，检查报告应送交当地消防部门备案。
三、生活排水系统的监控
建筑排水系统的任务是接纳、汇集各种卫生器具和用水设备排放的污、废水，以及屋面的雨、雪水，并在满足排放要求的条件下，将水排入室外排水管网。智能建筑的排水系统主要是针对生活用水，由于对卫生条件要求较高，排水系统必须通畅，并且常采用生活污水和生活废水分流排放，避免水流干扰。
地上建筑的排水系统比较简单，可以靠污水的重力沿排水管道自行排入污水井进入城市排水管网。而建筑物地下的污水排放则有所不同，通常把污水集中于污水池，然后用泵排放到地面的排水系统。
在集水井中设置液位开关，分别检测停泵水位(HL)、启泵水位(ML)、溢流报警水位(OL)和低限报警水位(LL)，直接数字控制器(Direct Data Controller，DDC)根据液位开关的检测信号来控制排水泵的启/停。当集水井液面达到启泵水位时，控制器自动启动污水泵运行，将集水井中的污水排出，集水井液面下降；当集水井液面达到停泵水位时，控制器自动停止污水泵运行；当集水井液面达到启泵水位时，但水泵没有及时启动，集水井水位继续升高达到报警水位时，监控系统发出报警信号；当集水井液面达到停泵水位时，但排水泵没有停止，集水井水位继续下降至低限水位时，监控系统发出报警信号。
智能物业排水系统的监控对象主要为污水处理池、污水集水井和排污泵等。对排水系统进行监控的主要内容如下。
①集水井水位监测：信号取自安装在集水井的液位开关，一般有溢流报警、启泵、停泵3个液位开关。
②排水泵启/停状态：信号取自排水泵配电箱接触点辅助触点，也可以采用水流开关来检测。
③排水泵故障报警：信号取自排水泵配电箱热继电器辅助触点。
④排水泵启/停控制：从控制器输出端输出控制信号到排水泵配电箱接触器控制回路。
四、排水系统的管理
对建筑物中排水系统的管理主要是对排水设备的管理，包括水泵和排水管道等设备的管理。
①定期对排水管道进行养护、清通。
②告知使用者不要把杂物投到下水管道，防止阻塞。下水道堵塞应及时清通。
室内下水道堵塞是建筑排水系统最常见的故障。多因杂物进入管道造成水流不畅、排泄不通，严重的会在地漏、水池、马桶等处外溢。修理时应首先判断堵塞物的位置，在靠近的检查口、清扫口、通气管等处，采用人工和机械疏通。如上述方法无效时，可用剔洞疏通，或进行打开挖掘排除堵塞。同时物业管理部门应把好施工验收关，向用户宣传正确使用和爱护排水设施。
室外排水管道堵塞，首先应将检查井中的沉积物，用钩勺掏清，随后用毛竹片进行疏通，再用中间扎有钢丝球的麻绳来回拉刷，同时防水冲淤。如上述方法无效时，则应在堵塞位置上进行破土开挖，采用局部起管疏通，然后重新接管。
③定期检查排水管道和阀门等是否有生锈和渗透现象，发现隐患应及时处理。
室内排水管道的渗漏，大都是因为在横管、存水弯处有砂眼或裂缝所致，或是由于管道接头不严等造成的。对砂眼可用打楔的方法堵渗；裂缝可用哈夫夹堵漏法；轴承接口渗漏，可用水泥重新打封口；对于塑料管接口渗漏，可用胶封，管身开裂不大的，可用热塑料焊接补漏；若管道接头不严，可采用更换接口垫或涂以密封胶等方法来进行处理。
④室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物。
第四节供配电系统智能化监控管理
供配电系统是智能物业最主要的能源供给系统，是电力供应的枢纽，对智能物业各系统的正常运行起着重要的作用。为了确保建筑内用电设备的正常运行，必须保证供电的可靠性。电力供应管理和设备节电运行也离不开供配电设备的监控与管理，因此，供配电系统是物业设备自动化系统最基本的监控对象之一。
智能物业从10kV市电高压取得电能，称为供电；将取得的高压进行降压至380/220V电压，称为变电；将电能分配至各个用电设备(负荷)，称为配电。3个环节的有机结合形成了智能物业的变配电系统。
一、供配电系统的组成
智能建筑的供配电系统由高压及低压配电线路、变电所(配电所)和用电设备(负荷)组成。
1.配电所
引入电源不经过电力变压器变换，直接以同级电压重新分配给附近的变电所或供给用电设备的电能供配场所称为配电所。将电源经电力变压器变换成另一种电压等级后，再由配电线路送至各变电所或供给各用电负荷的电能供配场所称为变配电所，简称变电所。
大型建筑设有总降压变电所，把10~35kV电压降为6~10kV，再向各楼宇小型变电所供电，小型变电所把电压6~10kV降为380/220V对低压设备供电。
2.用电设备
变配电系统的电气设备分为高压和低压电气设备两种，主要包括高(低)压断路器、高(低)压负荷开关、高(低)压隔离开关、高(低)压熔断器、电压互感器、电流互感器、避雷器和电力电容器。
①断路器是供电系统的主要电气设备。正常供电时用它通/断负荷电流，当供电系统发生短路故障时，它与保护继电器及自动装置配合能切断故障电流，防止事故发生。
②负荷开关是介于隔离开关和断路器的开关设备，能断开负荷电流，但不能切断短路电流，多用于10kV以下的电压等级。
③隔离开关是与断路器配合使用的设备，必须在断路器断开后才允许拉开，其主要功能是隔离电源、方便检修。
④电流互感器和电压互感器是电能变换装置，前者是将大电流变成小电流，后者将高电压变成低电压，供电压、电流、功率及用电量的检测、计量和继电器保护用。
⑤避雷器是变电所对雷电冲击波的防护设备。电力电容器是提高变配电系统功率因数、节约电能的设备。
二、供配电系统的监控
供配电系统是智能物业自动化系统中最基本的监控对象之一，对变配电系统的监控管理功能可以概括为以下几个方面。
①对配电系统的运行参数进行实时检测。如电压、电流、功率、功率因数、频率、变压器温度等，为正常运行时的计量管理、事故发生时的故障原因分析提供数据。
②实时监视配电系统与相关电气设备的运行状态。如高低压进线断路器、母线联络断路器等各种类型开关当前的分合闸状态、是否正常运行，并提供电气主接线图开关状态画面；如发现故障，自动报警，并显示故障位置、相关电压、电流数值等。
③对建筑物内所有用电设备的用电量进行统计，并进行电费计算与管理。包括空调、电梯、给排水、消防喷淋等动力用电、照明用电和其他设备与系统的分区用电量的统计；进行电量的时间与区域分析，为能源管理和经济运行提供支持；绘制用电位荷曲线，如日负荷、年负荷曲线；并且实现自动抄表、输出用户电费单据等。
