与土地市场一样，房产市场也是一种特殊商品市场。房产市场的特殊性主要是由于房屋具有地理位置的固定性和住房问题的社会性决定的。房屋地理位置的固定性，使房产市场供给和需求的影响局限于所在地区。住房问题的社会性，使各国政府都要通过制定诸如基准房价、最高限价等措施来抑制中低收入居民的安居房价格。在这种房产市场环境下，开发企业在开发房屋时，必须事前预测所在地区不同层次居民、企业单位在今后几年内对各类房屋的有效需求。估算已经开发空置和正在或即将开发的各类房屋并结合地区有关房价政策，对开发项目进行投资经济效益评价。
3．生产资料市场环境。
对开发企业财务活动的影响来说，生产资料市场环境主要是指材料、设备采购环境。材料、设备采购环境，按材料、设备来源是否稳定，可分为稳定的采购环境和波动的采购环境。前者对企业所需材料、设备有比较稳定的来源；后者则不稳定，有时能采购到，有时采购不到。
材料、设备采购环境按价格变动情况，可分为价格上涨的采购环境和价格下跌的采购环境。在物价上涨的环境中，企业应尽量提前进货，以防物价进一步上涨而增加采购成本。这就要求在材料、设备储备上投入较多的资金；反之，在物价下降的环境中，应尽量采用随使用随采购，以便从价格下降中买到价格较低的材料设备，并可在材料、设备储备上少占用资金。
三、金融环境。
金融环境又叫金融市场环境。金融市场是指资金供应者和资金需求者双方通过某种形式融通资金的领域。金融市场由金融市场主体、金融工具和交易场所三个要素组成。
金融市场包括资金市场和外汇市场。按照金融工具所约定的期限，资金市场可分为货币市场和资本市场。货币市场也叫短期资金市场。它是经营一年以内融通资金的货币市场，包括商业票据承兑及贴现市场、资金拆借市场、短期证券市场等。资本市场也叫长期资金市场，它是经营一年以上资金借贷和证券业务的资金市场，包括长期存贷款市场、长期证券市场等。
在企业筹资活动中，当市场利率下降、汇率上升、证券价格上涨，或者政府扩大货币发行、降低银行存款准备金率和再贴现率时，如果它们已经成为一种现实的影响，会使企业筹资变得容易，筹资成本降低。
金融环境除了直接影响企业财务决策外，还会从房地产成本、价格等方面影响企业的财务成果。就开发成本而言，如市场利率上升，会增加企业借款利息负担，提高开发成本，减少企业利润。如市场利率降低，会减轻企业借款利息负担，降低开发成本，增加企业利润。就房地产价格而言，金融政策对房地产抵押贷款的支持程度，会影响房地产的有效需求，影响房地产的价格。如金融机构对房屋抵押贷款的期限长，并提高贷款总额与房屋现值的比率，就会调动一部分有一定固定收入的居民购买房屋，促使房屋价格的上涨，增加企业的经营收入和利润。
四、财税环境。
财税环境是指财政、税收政策的变动对企业财务管理的影响和制约关系。国家财政一方面以税收形式将企业利润的相当份额予以征收；另一方面又以财政支出的形式(包括公共支出、投资支出、补贴支出等形式)将财政收入加以分配。当国家采取紧缩的财政政策时，一方面国家会增加税目、提高税率，减少补贴支出，以增加财政收入；另一方面会减少公共支出和国家投资支出。当国家采取扩张的财政政策时，一方面国家会减少税目、降低税率；另一方面会增加公共支出、国家投资支出和补贴支出。又通过调整税目、税率，还可调整投资规模和投资方向。上述财政、税收政策，都会直接影响企业的财务活动，企业财务管理应当适应这种政策导向，合理组织企业的财务活动，企业财务管理应当适应这种政策导向，合理组织财务活动。
五、法律环境。
市场经济是法治经济，这旨以法律规范或市场秩序来维系市场运转的经济。在市场经济中，企业总是在一定的法律前提下，从事其各项业务活动的。
根据现有有关法律规定，法律环境对企业财务管理的影响和制约作用，主要有以下几个方面：
在筹资活动中，国家通过法律规定了企业筹资的渠道、筹资的方式、筹资的前提条件和基本程序：
对企业发行企业债券筹资规定了详细的条件，不符合这些条件的企业，不能发行债券，等等。
对各种不同组织类型的企业，规定了不同的筹资方式、筹资的最低规模和结构。如只有股份有限公司才能利用发行股票方式筹集资金，其注册资本的最低限额为1000万元；
对各种不同类型的企业，规定了不同的筹资渠道，如只有外商投资企业，才能直接吸收外商投资；
在投资活动中，国家通过法律规定了投资方式、投资的基本程序和应履行的手续企业对外投资，可采用现金方式出资，也可用无形资产、固定资产进行出资，但对各种资产的出资，都有一些具体规定，特别是无形资产的比例，还有具体的限制。
企业在利润分配以前，必须先按税法规定的应税所得和规定税率计算应纳所得税后，再进行税后利润的分配。在税后利润分配时，应先按照规定的顺序和比例提取法定盈余公积金和法定公益金，然后向投资者进行分配等等。
(第五节）房地产企业财务管理观念。
在市场经济条件下，财务管理活动要实现企业价值最大化，除了要有高素质的管理者队伍外，还必须具有适应市场经济的一些财务管理观念。
一、资金时间价值观。
1．资金时间价值的含义及其存在的客观基础。
资金时间价值，是资金在周转使用中由于时间因素而形成的新增价值。因为任何资金把它投入开发经营或生产经营以后，劳动者借以完成房地产或生产新的产品，创造新价值，都会实现增值。资金周转使用的时间越长，实现的增值额越大。所以资金时间价值的实质，是资金周转使用后的增值额。如果资金是从资金所有者那里借来的，那么资金所有者要分享一部分资金的增值额资金的时间价值的大小通常以利息率(简称利率)，其实质是社会资金利润率。资金时间价值是企业财务管理中的一个重要观念，也是资金使用中必须认真考虑的一个标准。如果银行借款的利息率为10％，而企业某开发项目的投资收益率低于10％，那么这项开发活动将被认为是不合算的。在这里，银行的利息率就成为企业投资收益率的最低界限。
资金时间价值产生的前提，是商品经济的高度发展和借贷关系的普遍存在。因为借贷关系的产生和发展使资本所有权同经营权发生了分离，资本分化为借贷资本和经营资本。这时，资金的时间价值才以利息形式在经济生活中广泛地发生作用，并使货币具有带来剩余价值的使用价值的功能。资本的所有者把货币的这种使用价值让渡给经营者，经营者用以进行生产经营活动而获得利润，就需要从利润中分出一部分给资本所有者作为报酬。一定时间内利息量同借贷资本量的比率，就是利息率。当利息普遍化以后，不仅借入资本的经营者要计算利息，就是使用自有资本的经营者，也要把利润的一部分扣除下来，作为对自有资本的报酬，而只把利润的剩余部分看做是真正的经营收益。于是，资金的时间价值就作为普遍适用的观念广泛应用于经济生活中，并对企业财务管理产生影响。
从上可知，资金的时间价值是货币资金在价值运动中形成的一种客观属性。在社会主义市场经济中，由于到处存在借贷关系，资金运动中也必然客观地存在着这种时间价值。
2．资金时间价值的计算。
常用的资金时间价值的计算方法，从其基本形式来看，可归纳为两种：单利法和复利法。
单利法的计算出发点是：资金在投入生产后的全部生产时间内，每年按一定利率提供一定的经济效益，而这部分所创造的经济效益，不再投人生产中去。
复利法的计算出发点是：资金在投入生产后的当年所得到的经济效益，将作为生产资金重新投人生产领域，第二年它和原来的资金一样，又按利率为社会提供一定的经济效益。以后，又将这部分经济效益作为生产资金投入生产领域，……如此不断反复地进行下去。在开发项目决策和经营决策中，复利法对资金占用的数量和时间有较大的约束力，比较更符合经济发展的客观规律，被世界各国普遍作为资金时间价值的计算方法。由于按复利法计算能使资金随着时间的运动而增值，所以也叫做“动态计算”。
名义利率和实际利率。在实际工作中，资金的计息期不一定为1年，也可能是以半年、3个月或1个月为计息期。由于计息期长短的不同，同一笔资金在占用的总时间相等的情况下，所付的利息会有明显的差别。在开发项目投资决策和经营决策中，如按复利法计算利息，而各个方案在1年中计算利息的次数不同，就难以比较各个方案经济效益的优劣，这就需要将各个方案计算的“名义利率”全部换算成“实际利率”，然后进行比较。
所谓“名义利率”，就是通常所说的年利率。“实际利率”，就是资本在计息期计息用的利率。如年利率为12％，以年为计息期，1元资金的年利息为：
1元×(1+0．12％)-1元＝0．12元。
如规定1个月为计息期，则月实际利率为1％，到第1年末1元资金的年利息为：
1元×(1+0．01)”－1元＝0．1268元。
即实际年利率为12．68％。
从上可知，1年中计算复利的次数越频繁，计息期越短，实际年利率越高。在投资决策和经营决策各个方案经济效益分析中，有关资金占用的利息，都应按照实际利率计算，如果各个方案资金的计息期不同，都应将名义利率换算成实际利率。
动态计算资金时间价值的基本公式。为了合理地使用资金，企业在开发经营过程中对资金的收入和回收，借人和偿还的要求是多种多样的，有的要求每期投入资金，有的要求一次投入资金；有的按期定量逐步借入，一次偿还；有的一次借人资金而等量分期偿还。因此，随着资金投入、借入、偿还方式的不同，计算时间价值的具体方法也是多种多样的。在动态计算资金时间价值时，常用的基本公式有如下几个。
①复利终值方式。复利终值也叫本利和、到期值。它是指资金在规定期限内按一定利率计算的到期值，按资金现值和复本利系数计算。复利终值的计算公式为：
F＝P(1+i)n。
式中F为资金终值；
P为资金现值(也叫期初值)；
i为利率或投资收益率；
n为期限(以下均指年)；
(1+i)n为复本利系数。
②复利现值公式。复利现值是指未来某一特定资金的现在价值。计算现值的意义恰好与计算终值的意义相反，它是根据资金终值和折现系数计算的。复利现值的计算公式为：
P＝P／(1+i)n。
式中1／(1+i)n为折现系数。
把未来值折算为现值的过程，叫做折现或贴现。现值是通过折现率(也叫贴现率)计算而得的。1元资金在不同时期的现值，叫做折现系数。
③年金终值公式。所谓年金，是指一定时期内，间隔相等时期支付或收入固定的金额(也叫分次款)。年金终值是指各期分次款及由这些分次款复利累积的总和，它根据年金和年金终值系数计算。年金终值的计算公式为：
F：AX[(1+i)n-1]／i。
式中A为年金；
[(1+i)n-1)／i为年金终值系数。
④年金现值公式。年金现值是指今后一定时期内，每年都有一定等额收入或支出的现值的总和。它根据年金和年金现值系数计算。其计算公式为：
A=Fxi：Fxi／V[(1+i)n-1]
式中i／[(1+i)n-1)为年金现值系数。
⑤资金存储值公式。资金存储值也叫偿债基金。它是指为了偿还一笔规定在若干年后归还的债务，或者指若干年后需要的一笔投资，每年必须提存的资金，也就是求已知年金终值的分次提存款。资金存储值根据资金终值和资金年存系数计算。
⑥资金回收值公式。资金回收值也叫投资回收值。它是指一定时期内，分期偿还一笔利率固定的债务，每年必须偿还固定的金额，其中一部分偿还本金，一部分偿还利息，而本金和利息的比例是逐年变化的，也就是已知年金现值求分次偿还款。资金回收值根据资金现值和资金回收系数计算。其计算公式为：
P=A×[(1+i)n-1]／[i1+i)n]
式中[(1+i)n-1]／[i(1+i)n]为资金回收系数。
二、资金风险价值观。
1．资金风险价值的含义和分类。
财务管理中的风险，一般是指某一项目或事件在一定条件下和一定时期内可能发生的收益或损失的变动程度。
风险是在“一定条件下”的风险。我们在投资开发项目时，在什么地区开发，开发哪一类房屋，风险是不一样的。但一旦决定下来，风险大小就无法加以改变。所以特定开发项目投资风险是客观的，但你是否要冒风险及冒多大风险，是可以选择的，是主观决定的。
风险的大小随时间延续而变化，是“一定时间内”的风险，我们对一个开发项目的开发成本，事前的估算可能不很准确，越接近完工，越容易估算。随着时间的延续，项目成本的不确定性在缩小，因此，风险总是“一定时间内”的风险。
企业财务管理中风险，主要指资金风险，即资金筹集和使用过程中的风险。企业如果冒着风险筹集和使用资金，就必须要求获得超过资金成本和资金时间价值以外的收益。这种由于冒着风险筹集资金和使用资金而取得的额外收益，就是资金的风险价值，或叫风险收益、风险报酬。
开发企业财务管理中资金风险价值，一般分为以下两种类型：
筹资风险价值。筹资风险价值是指由于冒着风险筹集资金而取得的超过资金成本以外的收益或损失。
投资风险价值。投资风险价值是指由于冒着风险进行投资而获得的超过资金时间价值以外的额外收益。这种额外收益是投资收益的重要组成部分。投资收益由两部分组成：一部分是资金时间价值，又叫无风险投资收益；另一部分是投资风险价值，即风险补偿收益。
2．资金风险价值的计算和运用。
资金风险价值的计算。由于风险和概率有着直接的联系，所以资金风险程度可以用概率的方法来计算。运用概率方法计算资金风险价值，一般是依次通过计算资金收益率或收益额、期望资金收益率或收益额、标准离差、标准离差率、资金风险收益率来求得：
根据预测的相关数据先分析各种可能情况的概率和可能获得的资金收益率或收益额，计算出资金收益率或收益额的期望值。资金收益率或收益额期望值指按可能获得的资金收益率或收益额的概率分布计算的资金收益率或收益额的平均值。它表示在所有各种风险条件下，期望可能获得的平均资金收益率或收益额。
