舒军
案情简介
原告：周某某，女，1956年生，汉族，住杭州市江干区。
被告：梁某某，男，1955年生，汉族，住杭州市江干区。
原告周某某与被告梁某某于1991年签订《契约》一份，约定将沿山村四组的私有瓦房出售给被告，出售房屋面积为三间大、三间小，出售价格为人民币1500元，原告只出售房屋而不包括宅基地，此房屋自双方签字之日起，其产权归被告所有，合同自双方签字之日起生效等。杭州市江干区丁桥镇人民政府沿山村村民委员会以“监证单位”身份在该契约中加盖印章。被告已按约支付原告人民币1500元，且所出售的私房由被告居住至今。
2003年初，原告以“1972年建造平房三问”，“今房屋地基础均开裂，房顶砌体松散”等为由申请建房用地重建房屋。2003年4月15日，经相关部门批准，“同意使用原宅基地建住宅，建筑占地面积63平方米，三层，总建筑面积189平方米”。
据此，原告以宅基地属于农村集体所有，村民只有使用权而没有处分权，不得擅自转让为由，认为原告与被告签订的该契约无效，诉请法院要求：一、依法判定原告与被告于1991年签订的《契约》无效；二、判令被告从《契约》中所涉房屋中迁出，并将房屋及其占用范围内的宅基地归还给原告；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，原告的诉讼请求系两个不同的法律关系，不能在同一诉讼中合并处理，对于第二项诉讼请原告应另行起诉；且原告的第一项诉请没有事实和法律依据，原、被告签订的契约系双方真实意思表示，没有违反相关法律规定，被告于1991年住进讼争房屋内，且契约明确约定被告只向原告购买房屋，不包括土地使用权，该契约得到沿山村村委会的确认，购买房屋后，被告已付清购房款1500元，已居住该房屋达16年之久。现原告以土地使用权不得转让为由要求认定该协议无效，没有事实依据，要求驳回原告的诉讼请求。
争议焦点
本案争议的焦点是原、被告双方于1991年签订的《契约》是否有效。
审理判决
杭州市江干区人民法院经审理认为，宅基地使用权具有一定的身份性质，不适宜自由转让，即使转让也只能在集体经济组织成员间进行，非农村集体经济组织成员均不得享受农村的宅基地使用权。因此，农村村民对其在依法申请审批取得宅基地使用权的集体土地上所建造的房屋，原则上只能向本集体经济组织以内的农业户口居民出售。本案中，原、被告双方虽约定买卖的仅为房屋，按照“地随房走”的原则，住房转让时，与房屋不可分割的宅基地使用权实际亦一并转让，故双方所作的约定违反了国家政策的限制性规定，应属无效，造成该买卖协议无效，双方均有过错。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款的规定，判决如下：（1）周某某、梁某某于1991年签订的房屋买卖“契约”无效；（2）梁某某于本判决生效之日起六个月内，将坐落于鲍家渡自然村45号上述“契约”所涉的房屋及该房屋占用范围内的宅基地腾退交还周某某。
