（3）土地使用者转让、抵押或者置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或者置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有、占用、使用、收益或处分该土地的权利，且由合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人就应依照税法规定缴纳营业税。
（4）土地整理储备供应中心转让土地使用权取得的收入按“无形资产——土地使用权”税目征收营业税。
（5）以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。
9.销售不动产
销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
销售建筑物或构筑物是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。销售其他土地附着物是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。单位或个人将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。
自2003年1月1日起，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。
（二）营业税的税率
营业税税率按行业实行有差别的比例税率，具体分为三个档次。
（1）交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业适用3％的税率。
（2）服务业、转让无形资产、销售不动产和金融保险业适用5％的税率。
（3）娱乐业执行5%～20％的幅度税率。具体适用的税率，由各省、自治区、直辖市人民政府根据当地的实际情况在税法规定的幅度内决定。
五、营业税的计税依据
（一）计税依据的一般规定
营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由******或者财政部批准设立的政府性基金，由******或者省级人民政府及财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
（二）计税依据的具体规定
1.运输业务
（1）运输业务的营业额一般包括客运收入、货运收入、装卸搬运收入、其他运输业务收入和运输票价中包括的保险费收入，以及随同票价、运价向客户收取的各种建设基金等。
（2）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额。
（3）运输企业自境内运送旅客或货物出境，在境外改由其他运输企业承运旅客或货物的，以全程运费减去付给该承运企业的运费后的余额为营业额。
（4）运输企业从事境内联运业务，以实际取得的营业额为计税依据，即以全程联运收入扣除付给对方联运单位的运费后的余额为营业额。
2.建筑业
（1）建筑业的营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其他工程作业取得的营业收入额，即建筑安装企业向建设单位收取的工程价款（即工程造价）及工程价款之外的各种费用。
（2）建筑业的总承包人，将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
（3）纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何核算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内；但不包括建设方提供的设备的价款。
（4）纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款。
（5）自建行为是指纳税人自己建造房屋的行为，纳税人自建自用的房屋不纳营业税，如纳税人（包括个人自建自用住房销售）将自建房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。
（6）纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认为营业额。以清包工形式提供的装饰劳务，是指工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料等费用的装饰劳务。
3.金融保险业
（1）一般贷款业务以贷款利息收入全额为营业额（包括加息、罚息）。
（2）转贷业务是指金融企业经营的转贷外汇业务，以贷款利息收入全额为营业额。
（3）外汇、股票、债券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额。每类金融商品买卖中的正、负差，在一个会计年度内可以相抵。
（4）金融经纪业务和其他金融业务以金融服务手续费（佣金）等收入为营业额。
（5）金融企业经批准从事融资租赁业务，以纳税人向承租人收取的全部价款和价外费用（包括残值）减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额以直线法折算出本期的营业额。
（6）保险业务以纳税人提供属于保险业征税范围的劳务向对方收取的全部收入为营业额。保险业实行分保险的，初保人应按全部保费收入为营业额缴纳营业税，分保人不再缴纳营业税。保险企业开展无赔偿奖励业务，以向投保人实际收取的保费为营业额。
4.邮电通信业
（1）邮政业务的营业额是指提供传递函件或包件、邮汇、报刊发行、邮务物品销售、邮政储蓄、其他邮政业务的收入。
（2）电信业务的营业额是指提供电报、电话、电传、电话机安装、电信物品销售、其他电信业务的收入，具体包括长途电信收入和市内电话收入两大项。
5.文化体育业
单位或个人进行演出，以全部票价收入或者包场收入减去付给提供演出场所的单位、演出公司或者经纪人的费用后的余额为营业额。另外，提供演出场所的单位、演出公司或者经纪人不是文化体育业的纳税人，提供演出场所的单位的场租收入按租赁业征收营业税；演出公司或者经纪人的收入按代理业征收营业税。
6.娱乐业
娱乐业的营业额为经营娱乐业收取的全部价款和价外费用，包括门票收费、台位费、点歌费、烟酒、饮料、茶水、鲜花、小吃等收费及经营娱乐业的其他各项收费。
7.服务业
（1）服务业的营业额是指纳税人提供代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业、其他服务业的应税劳务向对方收取的全部价款和价外费用。
（2）旅游企业组织旅游团到境外旅游，在境外改由其他旅游企业接团的，以全程旅游费减去付给该接团企业的旅游费后的余额为营业额。
（3）旅游企业组团在境内旅游的，以收取的旅游费减去替旅游者支付给其他单位的住房、就餐、交通、门票和其他代付费用后的余额为营业额。改由其他旅游企业接团的，比照境外旅游办法确定营业额。
（4）对单位和个人在旅游景区经营旅游游船、观光电梯、观光电车、景区环保客运车所取得的收入应按“服务业——旅游业”征收营业税。
（5）广告代理业的代理者向委托方收取的全部价款和价外费用减去付给广告发布者的广告发布费后的余额为营业额。
（6）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
8.销售不动产或销售受让的土地使用权
（1）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
（2）单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
9.营业额的核定
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低又没有正当理由的，主管税务机关可以按下列顺序核定其营业额。
（1）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
（2）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定。
（3）按下列公式计算计税价格，核定营业额。其计算公式为：
计税价格＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）＋营业税额
＝营业成本或工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
六、营业税的应纳税额的计算
营业税的应纳税额的计算分以下三种情况：
（1）以收入全额为营业额的，其计算公式为：
应纳税额＝营业额×税率
（2）以收入差额为营业额的，其计算公式为：
应纳税额＝（收入全额－允许扣除金额）×税率
（3）按组成计税价格为营业额的，其计算公式为：
应纳税额＝组成计税价格×税率
七、营业税的纳税义务发生时间、纳税期限和纳税地点
1.纳税义务发生时间
营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据当天。扣缴义务人的纳税义务发生时间为扣缴义务人代纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
（1）纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（2）单位或者个人自己新建建筑物后销售，其自建行为的纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭据的当天。
（3）纳税人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
（4）纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（5）营业税扣缴税款义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
2.纳税期限
营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税；以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。扣缴义务人解税款的期限，依照前两款的规定执行。
银行、财务公司、信托投资公司、信用社、外国企业常驻代表机构的纳税期限为1个季度。自纳税期满之日起15日内申报纳税。保险业的纳税期限为1个月。
3.纳税地点
（1）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及******财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
（2）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
（3）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
（4）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
（5）纳税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。
（6）纳税人在本省、自治区、直辖市范围内发生应税行为，其纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
八、营业税与增值税、消费税的关系
营业税与增值税、消费税在制度设计上具有以下特征：
1.营业税与增值税在征税范围上具有互补性
增值税是对在中华人民共和国境内生产销售销售的货物、进口的货物，以及提供加工、修理修配劳务征收的税种，而营业税是对征收增值税以外的其他营利性活动征收的税种。增值税与营业税在征税范围上具有互补性，征收营业税的不征收增值税，征收增值税的不征收营业税。
2.营业税与增值税在征税范围上具有交叉性
营业税与增值税在混合销售行为和兼营行为的征收范围上具有交叉性，需要对交叉性业务进行划分和界定。混合销售行为本质上是增值税应税货物和营业税应税劳务的交叉，征税范围的具体原则界定，按以下原则进行：从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，缴纳增值税，而不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供营业税的应税劳务，依法缴纳营业税，而不缴纳增值税。纳税人对兼营行为应当分别核算营业税应税项目和增值税应税货物的销售额，分别计算缴纳营业税和增值税。
